Προτού αγοράσετε ακίνητο στην Κύπρο, ελέγξτε τέσσερα πράγματα: σε ποιον το κατέχει νόμιμα και τι είναι εγγεγραμμένο σε αυτό, αν αυτό που κατασκευάστηκε ταιριάζει με τις άδειες, τι πραγματικά θα σας κοστίσει και αν η τιμή είναι σωστή. Αυτή η λίστα ελέγχου καλύπτει κατοικίες, γη και εμπορικά ακίνητα. Ο δικηγόρος σας κάνει τους νομικούς ελέγχους, ένας ανεξάρτητος εκτιμητής ελέγχει την τιμή και εμείς, ως κτηματομεσίτης σας, συγκεντρώνουμε τα έγγραφα και συνεχίζουμε τη διαδικασία.
Γενικές πληροφορίες, όχι νομικές ή φορολογικές συμβουλές. Τελευταία αναθεώρηση 25 Οκτωβρίου 2026. Οι κανόνες αλλάζουν, επομένως επιβεβαιώστε τη δική σας υπόθεση με έναν δικηγόρο της Κύπρου προτού υπογράψετε ή πληρώσετε οτιδήποτε.
1. Τίτλος και ιδιοκτησία
- Πιστοποιητικό αναζήτησης Κτηματολογίου (Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας): δείχνει τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη και κάθε υποθήκη, δικαστικό σημείωμα, απαγόρευση πώλησης και προγενέστερη σύμβαση πώλησης που κατατέθηκε στο ακίνητο. Ο δικηγόρος σας θα πρέπει να πάρει ένα νέο και ο πωλητής πρέπει να επισυνάψει ένα με ημερομηνία όχι περισσότερο από πέντε εργάσιμες ημέρες πριν από την υπογραφή.
- Ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας ή όχι; Εάν το διαμέρισμα ή το σπίτι δεν έχει ακόμη ξεχωριστό τίτλο, εξακολουθεί να βρίσκεται στον τίτλο γης του προγραμματιστή. Ελέγξτε για υποθήκη για προγραμματιστές σε αυτήν τη γη και λάβετε τη γραπτή συγκατάθεση ή αποδέσμευση της τράπεζας.
- Ταυτότητα και εξουσία πωλητή: διαβατήριο ή ταυτότητα? μια εταιρική απόφαση εάν μια εταιρεία πουλά? πληρεξούσιο που είναι έγκυρο και καλύπτει αυτή την πώληση. διοικητικές επιστολές εάν ο ιδιοκτήτης έχει πεθάνει.
- Συνιδιοκτήτες: όλοι οι εγγεγραμμένοι συνιδιοκτήτες πρέπει να υπογράψουν.
- Υφιστάμενοι ενοικιαστές: μια μίσθωση μπορεί να συνεχιστεί μετά την πώληση. Παλαιότερα ακίνητα σε περιοχές ελέγχου ενοικίασης μπορεί να έχουν προστατευμένους ενοικιαστές.
2. Άδειες και τι πραγματικά κατασκευάστηκε
- Οικοδομική άδεια και οικοδομική άδεια για το κτίριο όπως έχει σήμερα.
- Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης (Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης): χωριστός τίτλος ιδιοκτησίας δεν μπορεί να εκδοθεί χωρίς αυτόν. Ρωτήστε αν υπάρχει. Αν όχι, ρωτήστε τι λείπει.
- Μη εξουσιοδοτημένες εργασίες: Οι κλειστές βεράντες, τα επιπλέον δωμάτια, οι κατασκευές στέγης και οι πισίνες που κατασκευάζονται χωρίς άδεια μπορεί να καθυστερήσουν τον τίτλο και τη μεταφορά.
- Όρια και πρόσβαση: συγκρίνετε το οικόπεδο με το κτηματολογικό σχέδιο (DLS Portal), επιβεβαιώστε την πρόσβαση από δημόσιο δρόμο και αναζητήστε γραμμές διεύρυνσης του δρόμου.
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης: ο πωλητής πρέπει να παρέχει ένα.
3. Επιπλέον έλεγχοι για οικόπεδα και οικόπεδα
- Ζώνη σχεδιασμού και συντελεστής δόμησης: μαζί αποφασίζουν τι μπορείτε να φτιάξετε. Η γεωργική γη δίπλα σε μια οικιστική ζώνη εξακολουθεί να είναι γεωργική γη.
- Περιορισμοί: Natura 2000 και άλλες προστατευόμενες περιοχές, αρχαιότητες, κοίτες ποταμών και ρυάκια, όρια ύψους αεροδρομίου και περιοχές κοντά στα σύνορα της Βρετανικής Κυρίαρχης Βάσης ή στη ζώνη ασφαλείας.
- Κοινό τεμάχιο: ένα μερίδιο σε ένα κοινό οικόπεδο δεν είναι το ίδιο με το να κατέχεις ένα καθορισμένο κομμάτι γης.
- Βοηθητικά προγράμματα: πόσο μακριά είναι το ηλεκτρικό ρεύμα, το νερό και η αποχέτευση και τι θα κόστιζε η σύνδεσή τους.
4. Χρήματα: έξοδα και εκκαθαρίσεις
5. Η πλευρά σας: άδεια, κεφάλαια και προστασία
- Αγοραστές εκτός ΕΕ χρειάζονται άδεια από την Επαρχιακή Διοίκηση για την απόκτηση ιδιοκτησίας (Κεφ. 109). Η άδεια περιορίζεται σε ένα οικόπεδο κατοικίας ή δύο μονάδες ανά αγοραστή. Ένα ζευγάρι μετράει ως ένας αγοραστής. Αυστηρότεροι κανόνες έχουν ανακοινωθεί αλλά δεν έχουν τεθεί ακόμη σε ισχύ (Οκτώβριος 2026).
- Πηγή κεφαλαίων: τράπεζες, δικηγόροι και πράκτορες πρέπει να επαληθεύουν από πού προέρχονται τα χρήματα. Έχετε έτοιμα αντίγραφα κίνησης τραπεζικού λογαριασμού και εμβάσματα.
- ΑΦΜ: Οι αγοραστές χρειάζονται έναν αριθμό φορολογικού μητρώου Κύπρου.
- Καταθέστε το συμβόλαιο πώλησης στο Κτηματολόγιο εντός έξι μηνών από την υπογραφή. Αυτό προστατεύει το δικαίωμά σας να σας μεταβιβαστεί η ιδιοκτησία.
- Σταδιακές πληρωμές για αγορές εκτός σχεδίου θα πρέπει να συνδέονται με ορόσημα κατασκευής, με τη γραπτή συγκατάθεση της τράπεζας του προγραμματιστή.
6. Επιπλέον έλεγχοι για εμπορικά ακίνητα
- Επιτρεπόμενη χρήση: Η πολεοδομική άδεια πρέπει να καλύπτει για ποιο σκοπό θα τη χρησιμοποιήσετε (κατάστημα, γραφείο, εστιατόριο, κλινική, αποθήκη).
- Μισθώσεις σε ισχύ: ενοίκιο, όρος, τιμαριθμική αναπροσαρμογή, επιλογές διαλείμματος, ποιος πληρώνει ποιες δαπάνες, καταθέσεις και το αρχείο πληρωμών του ενοικιαστή.
- Άδειες και ασφάλεια: πιστοποιητικό πυροσβεστικής υπηρεσίας, προσβασιμότητας και οποιαδήποτε άδεια εμπορίου που συνδέεται με τις εγκαταστάσεις.
- Έλεγχος εισοδήματος: συγκρίνετε το δηλωθέν μίσθωμα με υπογεγραμμένες μισθώσεις και τραπεζικές αποδείξεις. Αντιμετωπίστε τις κενές θέσεις και τις καθυστερήσεις ως έξοδα.
- Αγορά του ακινήτου ή της εταιρείας: μια αγορά μετοχών φέρνει μαζί της την ιστορία της εταιρείας. Πάρτε φορολογικές συμβουλές πριν επιλέξετε.
7. Η τιμή
- Η ζητούμενη τιμή δεν είναι απόδειξη. Ούτε το ποσό της Γενικής εκτίμησης στο αρχείο του Κτηματολογίου: το ποσό αυτό υπάρχει για φόρο και δεν είναι αγοραία τιμή.
- Ανεξάρτητη εκτίμηση: ένας εγγεγραμμένος εκτιμητής RICS συγκρίνει τις πραγματικές καταχωρημένες πωλήσεις, προσαρμόζει την κατάσταση, τις άδειες και τη θέση του τίτλου του ακινήτου και καταγράφει την αγοραία αξία γραπτώς. Οι τράπεζες απαιτούν ένα ούτως ή άλλως εάν δανείζεστε.
- Τεχνική έρευνα: σε παλαιότερα κτίρια, ζητήστε από έναν μηχανικό ή εκτιμητής ακινήτων να ελέγξει τη δομή, την υγρασία, τη στέγη και τις υπηρεσίες.
Ποιος κάνει τι
| Ελεγχος |
ΠΟΥ |
| Πιστοποιητικό αναζήτησης, βάρη, συμβόλαιο, κατάθεση στο Κτηματολόγιο, μεταβίβαση |
Ο ανεξάρτητος δικηγόρος σας |
| Αγοραία αξία, άδειες και θέση τίτλου καθώς επηρεάζουν την τιμή |
Ένας εγγεγραμμένος εκτιμητής RICS, π.χ. η αδελφή μας εταιρεία Cyprus Property Appraisals |
| Δομή και κατάσταση δόμησης |
Πολιτικός μηχανικός ή επιθεωρητής κτιρίων |
| Έγγραφα από τον πωλητή, προβολές, διαπραγμάτευση, χρονοδιάγραμμα |
Ο κτηματομεσίτης σας (δηλαδή εμείς) |
Γρήγορες απαντήσεις
Πόσο κοστίζει ένα πιστοποιητικό αναζήτησης Κτηματολογίου;
Μια μικρή χρέωση ανά αναζήτηση (περίπου 10 € για μια περιφέρεια τη στιγμή της σύνταξης), που καταβάλλεται στο District Lands Office ή μέσω της πύλης DLS.
Μπορώ να αγοράσω ένα ακίνητο που δεν έχει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας;
Ναι, και πολλές νέες πωλήσεις γίνονται με αυτόν τον τρόπο. Χρειάζεστε το συμβόλαιο που κατατίθεται στο Κτηματολόγιο, την τραπεζική συναίνεση ή την αποδέσμευση του προγραμματιστή και επιβεβαίωση για το τι λείπει ακόμα προτού εκδοθεί ο τίτλος.
Εξακολουθεί να καταβάλλεται τέλος χαρτοσήμου σε σύμβαση πώλησης στην Κύπρο;
Όχι. Το τέλος χαρτοσήμου καταργήθηκε για έγγραφα που υπογράφηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2026.
Χρειάζονται οι πολίτες της ΕΕ άδεια για να αγοράσουν ακίνητα στην Κύπρο;
Όχι. Οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ αγοράζουν με τους ίδιους όρους με τους Κύπριους. Οι αγοραστές εκτός ΕΕ χρειάζονται άδεια από την Επαρχιακή Διοίκηση.
Αγορά στην Κύπρο; Ξεφυλλίζω ακίνητο προς πώληση, διαβάστε το βήμα προς βήμα οδηγός αγοράς, ή καλέστε μας 70 088 700 και θα σας πούμε τι να ελέγξετε για το ακίνητο που έχετε κατά νου.
