לפני שאתם קונים נכס בקפריסין, בדקו ארבעה דברים: מי מחזיק בו כדין ומה רשום עליו, האם מה שנבנה תואם את ההיתרים, מה זה באמת יעלה לכם והאם המחיר נכון. רשימת בדיקה זו מכסה בתים, קרקעות ונכסים מסחריים. עורך הדין שלך מבצע את הבדיקות המשפטיות, שמאי עצמאי בודק את המחיר, ואנו, כסוכן הנדל"ן שלך, אוספים את המסמכים וממשיכים את התהליך.
מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מס. נבדק לאחרונה ב-25 באוקטובר 2026. הכללים משתנים, אז אשר את המקרה שלך עם עורך דין קפריסין לפני שאתה חותם או משלם משהו.
1. כותרת ובעלות
- תעודת חיפוש בטאבו (משרד מקרקעין וסקרים): מציג את הבעלים הרשום וכל משכנתא, תזכיר בית משפט, איסור מכירה וחוזה מכר מוקדם יותר שהופקדו כנגד הנכס. עורך הדין שלך צריך לקבל עורך דין טרי, והמוכר חייב לצרף תאריך לא יותר מחמישה ימי עבודה לפני החתימה.
- שטר בעלות נפרד או לא? אם לדירה או לבית אין עדיין כותרת נפרדת, היא עדיין יושבת על כותרת הקרקע של היזם. בדוק אם יש משכנתא יזם על אותה קרקע וקבל את הסכמתו או השחרור בכתב של הבנק.
- זהותו וסמכותו של המוכר: דרכון או תעודה מזהה; החלטת חברה אם חברה מוכרת; ייפוי כוח תקף ומכסה מכירה זו; כתבי מינהל אם הבעלים נפטר.
- בעלים משותפים: כל הבעלים המשותפים הרשומים חייבים לחתום.
- דיירים קיימים: שכירות יכולה להמשיך לאחר המכירה. נכסים ישנים יותר באזורי פיקוח על שכר דירה עשויים להיות בעלי דיירים מוגנים.
2. היתרים ומה נבנה בפועל
- היתר תכנון והיתר בניה לבניין כפי שהוא היום.
- תעודת אישור סופי (Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης): לא ניתן להוציא שטר בעלות נפרד בלעדיו. תשאל אם זה קיים. אם לא, שאל מה חסר.
- עבודות לא מורשות: מרפסות סגורות, חדרים נוספים, מבני גגות ובריכות שנבנו ללא אישור עלולים לעכב את הבעלות וההעברה.
- גבולות וגישה: השוו את המגרש לתכנית הקדסטרלית (פורטל DLS), אשרו גישה מכביש ציבורי וחפשו קווים מרחיבים.
- תעודת ביצועי אנרגיה: המוכר חייב לספק אחד.
3. שיקים נוספים לקרקע וחלקות
- אזור תכנון ומקדם בנייה: יחד הם מחליטים מה אתה יכול לבנות. קרקע חקלאית לצד אזור מגורים היא עדיין קרקע חקלאית.
- הגבלות: Natura 2000 ואזורים מוגנים אחרים, עתיקות, אפיקי נהרות ונחלים, מגבלות גובה של נמל תעופה ואזורים ליד גבול בסיס הריבון הבריטי או אזור החיץ.
- מגרשים משותפים (κοινό τεμάχιο): חלק בחלקה בבעלות משותפת אינו זהה לבעלות על חלקת קרקע מוגדרת.
- כלי עזר: כמה רחוקים החשמל, המים והביוב, ומה יעלה החיבור ביניהם.
4. כסף: עלויות ואישורים
5. Your side: permission, funds and protection
- Non-EU buyers need permission from the District Administration to acquire property (Cap. 109). The permission is limited to one home plot or two units per buyer. A couple counts as one buyer. Stricter rules have been announced but not yet enacted (October 2026).
- Source of funds: banks, lawyers and agents must verify where the money comes from. Have bank statements and transfer records ready.
- Tax ID: buyers need a Cyprus tax identification number.
- Deposit the sale contract at the Land Registry within six months of signing. This protects your right to have the property transferred to you.
- Staged payments on off-plan purchases should be tied to construction milestones, with the developer’s bank consent in writing.
6. Extra checks for commercial property
- Permitted use: planning permission must cover what you will use it for (shop, office, restaurant, clinic, warehouse).
- Leases in place: rent, term, indexation, break options, who pays which costs, deposits, and the tenant’s payment record.
- Licences and safety: fire service certificate, accessibility, and any trade licence that is tied to the premises.
- Income check: compare the stated rent with signed leases and bank receipts. Treat vacancy and arrears as costs.
- Buying the property or the company: a share purchase brings the company’s history with it. Take tax advice before you choose.
7. The price
- The asking price is not evidence. Neither is the General Valuation figure on the Land Registry record: that figure exists for tax and is not a market price.
- Independent valuation: an RICS Registered Valuer compares actual registered sales, adjusts for the property’s condition, permits and title position, and puts the market value in writing. Banks require one anyway if you borrow.
- Technical survey: on older buildings, have an engineer or surveyor check the structure, damp, roof and services.
Who does what
| Check |
Who |
| Search certificate, encumbrances, contract, deposit at the Land Registry, transfer |
Your independent lawyer |
| Market value, permits and title position as they affect price |
An RICS Registered Valuer, e.g. our sister company Cyprus Property Appraisals |
| Structure and building condition |
A civil engineer or building surveyor |
| Documents from the seller, viewings, negotiation, timeline |
Your estate agent (that is us) |
תשובות מהירות
How much does a Land Registry search certificate cost?
A small fee per search (around €10 for one district at the time of writing), paid at the District Lands Office or through the DLS Portal.
Can I buy a property that has no separate title deed?
Yes, and many new-build sales are made this way. You need the contract deposited at the Land Registry, the developer’s bank consent or release, and confirmation of what is still missing before the title can be issued.
Is stamp duty still payable on a sale contract in Cyprus?
No. Stamp duty was abolished for documents signed from 1 January 2026.
Do EU citizens need permission to buy property in Cyprus?
No. EU and EEA citizens buy on the same terms as Cypriots. Non-EU buyers need permission from the District Administration.
Buying in Cyprus? Browse property for sale, read the step-by-step buying guide, or call us on 70 088 700 and we will tell you what to check for the property you have in mind.
