מדריך לרוכשים · קפריסין · מעודכן ל-2026
רכישת נכס בקפריסין
המדריך המלא לרכישת נדל"ן בקפריסין — מהחיפוש הראשוני ועד העברת שטר הבעלות (קושאן), כולל דרישות חוקיות, עלויות ואפשרויות תושבות.
מקורות רשמיים
- רשם החברות - ביטול חוקי מס הבולים (חוק 239(I)/2025) מ-1 בינואר 2026
- מחלקת המסים — מס רווחי הון: מידע כללי
- מחלקת רישום המקרקעין והמדידות
- משרד הפנים - רכישת נכס: הרשאה לאזרחים זרים (קפ' 109, טופס COMM 145)
- מחלקת הגירה - היתרי הגירה למשקיעים (עדכון רביעי, מאי 2023)
- מחלקת הגירה - בני משפחה של בעלי היתרי הגירה
למה לקנות נכס בקפריסין?
קפריסין ביססה את מעמדה כאחד משוקי הנדל"ן האטרקטיביים ביותר באזור הים התיכון. כחברה מלאה באיחוד האירופי מאז 2004, האי מציע מסגרת משפטית יציבה המבוססת על המשפט המקובל האנגלי, רישום מקרקעין שקוף ושוק הפונה הן לרוכשים המחפשים איכות חיים והן למשקיעים.
עם יותר מ-300 ימי שמש בשנה, שירותי בריאות מצוינים, בתי ספר בינלאומיים, שיעורי פשיעה נמוכים ואורח חיים קוסמופוליטי, קפריסין היא יעד אטרקטיבי למשפחות, לגמלאים ולעובדים מרחוק. לימסול בפרט הפכה למרכז משגשג של חברות טכנולוגיה ועסקים בינלאומיים.
לפירוט מלא של כל המסים והאגרות, בקרו בעמוד מיסי מקרקעין ואגרות העברה שלנו.
חברות באיחוד האירופי
מדינה חברה מלאה באיחוד האירופי, עם מערכת משפטית יציבה המבוססת על המשפט המקובל האנגלי
ללא מס ירושה
הנכס עובר ליורשים ללא מסי עיזבון או ירושה
הטבות מס
תושבים שאינם בעלי domicile בקפריסין (non-dom) פטורים ממס על דיבידנדים וריבית
תוכנית תושבות
תושבות קבע באמצעות השקעה של €300,000 ומעלה בנכס
תהליך הרכישה
רכישה טיפוסית, מהחיפוש הראשוני ועד העברת שטר הבעלות, נמשכת 3–6 חודשים.
חיפוש נכס
הגדירו את הדרישות שלכם ועבדו עם מתווך מקומי אמין. בקרו בנכסים בעצמכם והכירו אזורים שונים.
מינוי עורך דין עצמאי
שכרו עורך דין משלכם — לעולם אל תשתמשו בעורך הדין של המוכר או של היזם.
בדיקת נאותות משפטית
עורך הדין שלכם בודק במרשם המקרקעין שהבעלות נקייה, בודק שעבודים ומאמת היתרי תכנון ובנייה.
שריון הנכס
שלמו דמי שריון (בדרך כלל €5,000–€10,000) כדי להוריד את הנכס מהשוק בזמן הכנת החוזה.
חתימה על הסכם המכר
שני הצדדים חותמים על החוזה. הקונה משלם 20–30% מהמחיר. כדי ליהנות מהגנת אכיפה בעין (specific performance), יש להפקיד את ההסכם בלשכת רישום המקרקעין (DLS) תוך שישה חודשים מהחתימה.
הפקדת ההסכם ב-DLS
עורך הדין שלך מפקיד את ההסכם החתום בלשכת רישום המקרקעין, תוך שישה חודשים מיום החתימה, כדי להגן על זכותך לביצוע ספציפי. מס בולים אינו חל עוד על הסכמים שנחתמו מ-1 בינואר 2026 (חוק 239(I)/2025).
קונים מחוץ לאיחוד האירופי: הרשאה לרכוש
אזרחים שאינם באיחוד האירופי פונים למינהל המחוז שבו נמצא הנכס, בטופס COMM 145. אין עמלה ומשרד הפנים קובע שהבקשות נמשכות 2-3 שבועות.
השלמת התשלום
שלמו את היתרה לפי לוח התשלומים המוסכם. ברכישה על הנייר (off-plan), התשלומים צמודים לאבני דרך בבנייה.
תשלום אגרות העברה (או מע"מ)
אגרות העברה בשיעור 1.5%–4% (לאחר הנחה של 50%) משולמות ל-DLS. פטור מלא אם שולם מע"מ על נכס חדש.
העברת שטר הבעלות (קושאן)
שטר הבעלות מועבר ב-DLS על שם הקונה. מעכשיו אתם הבעלים החוקיים.
דרישות חוקיות לרוכשים זרים
אזרחי האיחוד האירופי
אזרחי האיחוד האירופי נהנים מאותן זכויות כמו הקפריסאים — ללא הגבלה על מספר הנכסים או סוגם.
אזרחים מחוץ לאיחוד האירופי
צריך אישור ממינהל המחוז (חוק רכישת מקרקעין (חוכרים), פרק 109). זה מכסה מגרש של עד 4,000 מ"ר לבניית בית משלך, או עד שתי יחידות - שני בתים, או בית אחד בתוספת חנות של עד 100 מ"ר או משרד של עד 250 מ"ר. זוג נחשב כקונה אחד. גם חברות הנשלטות על ידי אזרחים שאינם באיחוד האירופי זקוקות לאישור.
בעלות באמצעות חברה
ניתן לרכוש נכס באמצעות חברה הרשומה בקפריסין, מסלול נפוץ בהשקעות מסחריות. התייעצו עם יועץ מס לפני בחירת מסלול זה.
מסמכים נדרשים
- דרכון בתוקף — זיהוי וחתימה על החוזה
- מספר זיהוי לצורכי מס בקפריסין (TIC) — מתקבל ממחלקת המסים
- מכתב המלצה מהבנק — המאשר את מקור הכספים
- הוכחת כתובת — חשבון חשמל/מים או דף חשבון בנק
- ייפוי כוח — אם אינכם נוכחים בחתימה (מאומת נוטריונית ועם אפוסטיל)
- תעודת נישואין — ברכישה משותפת (מתורגמת ועם אפוסטיל)
העלויות במבט אחד
לפירוט מלא ולמחשבונים אינטראקטיביים, בקרו בעמוד מיסי מקרקעין ואגרות העברה שלנו.
אגרות העברה
תעריפים מדורגים עם הנחה קבועה של 50%. פטור אם שולם מע"מ על נכס חדש.
מס בולים
אין מס בולים על הסכמי מכר שנחתמו מ-1 בינואר 2026. על הסכמים שנחתמו קודם לכן חלים הכללים הישנים.
שכר טרחת עורך דין
שכר טרחה של עורך דין עצמאי עבור בדיקת נאותות, בדיקת החוזה וטיפול בעסקה, בתוספת מע"מ.
מע״מ (נכסים חדשים)
שיעור מופחת של 5% לדירת מגורים עיקרית העומדת בתנאים (חלות מגבלות שטח ושווי); אחרת — השיעור הרגיל של 19%.
עמלת תיווך
בקפריסין עמלת הסוכן משולמת בדרך כלל על ידי המוכר, לא הקונה. זהו נוהג בשוק ולא כלל משפטי, ולכן בדקו את התנאים בכתב.
אפשרויות תושבות ואשרות
היתר תושבות קבע (מסלול מהיר)
אזרחים מחוץ לאיחוד האירופי יכולים לקבל תושבות קבע באמצעות השקעה בנכס:
- תשקיע לפחות €300,000: בית חדש שנקנה ממקור ראשון מיזם (בתוספת מע"מ), או נדל"ן אחר כגון משרדים או חנויות, הון מניות של החברה או יחידות של ארגון ההשקעות בקפריסין
- הכנסה שנתית בטוחה של 50,000 אירו לפחות, בתוספת 15,000 אירו לבן זוג ו-10,000 אירו לכל ילד קטין תלוי (מחו"ל למסלול הבית החדש)
- רישום פלילי נקי מארץ המוצא ומארץ המגורים, אם שונה
- העברת כספים מחו"ל לחשבון בנק בקפריסין
העיבוד נמשך כחודשיים. ההיתר מכסה את המבקש, בן הזוג וילדים מתחת לגיל 18. ילדים לא נשואים בגילאי 18-25 שהם סטודנטים במשרה מלאה בחו"ל ותלויים כלכלית יכולים להגיש בקשה בנפרד, עם תוספת הכנסה של 10,000 אירו לכל אחד. ההיתר תקף ללא הגבלה בזמן שמירת ההשקעה, והוא פוקע לאחר היעדרות של שנתיים מקפריסין.
הדרך לאזרחות אירופית
המחזיקים רשאים להגיש בקשה לאזרחות קפריסין על ידי התאזרחות לאחר שבע שנות מגורים חוקיים בעשר השנים האחרונות, כאשר שנים עשר החודשים האחרונים נמשכים, בתנאי שהם עומדים גם בקריטריונים האחרים, לרבות שפה יוונית ברמת B1. רישיון לישיבת קבע אינו כשלעצמו מקצר תקופה זו. ראה שלנו ויזה ותושבות .
עיקרי התוכנית
- זמן טיפול: כ- חודשיים
- מכסה מועמד, בן זוג וילדים מתחת לגיל 18 (סטודנטים תלויים בגילאי 18-25 פונים בנפרד)
- אין חובה להתגורר בקפריסין באופן קבוע
- זכות להחזיק ולהפעיל עסק בקפריסין
- נדרש ביטוח בריאות פרטי; הגישה לשירותי הבריאות הציבוריים (GeSY) תלויה במעמדכם ובהפרשות שלכם
- ניתן להשכיר את הנכס ולהפיק ממנו הכנסה
תוכנית ההשקעות של קפריסין
תוכנית האזרחות תמורת השקעה הקודמת בוטלה בנובמבר 2020. היתר תושבות הקבע שלעיל נותר המסלול העיקרי לרוכשי נכסים. התייעצו תמיד עם יועץ הגירה מורשה לגבי הדרישות העדכניות.
טיפים מרכזיים לרוכשים
רשימת הצ'קים המלאה, לבתים, קרקעות ונכסים מסחריים: רשימת בדיקת נאותות לרכישת נכס בקפריסין.
עבדו עם עורך דין עצמאי
מנו עורך דין משלכם שאין לו קשר למוכר. זהו הצעד החשוב ביותר להגנה על האינטרסים שלכם.
הזמינו בדיקה הנדסית
בנכסי יד שנייה, שכרו בודק מבנים מוסמך שיבדוק בעיות מבניות, רטיבות או תיקונים נדרשים לפני שאתם מתחייבים.
בדקו את מצב שטר הבעלות
ודאו שלנכס יש שטר בעלות (קושאן) נפרד. נכסים ללא שטר נפרד עלולים ליצור סיבוכים במכירה חוזרת ובמשכון.
הכירו את אזורי התכנון
בדקו את אזור התכנון לגבי צפיפות בנייה, מגבלות גובה ושימושים מותרים — אלה שונים מאוד מאזור לאזור.
קחו בחשבון את כל העלויות
תכננו תקציב לאגרות העברה או מע"מ, שכר טרחת עורך דין והוצאות משותפות שוטפות. תמונת עלויות מלאה מונעת הפתעות.
פתחו חשבון בנק בקפריסין
תזדקקו לחשבון מקומי לצורך העסקה. פתחו אותו מוקדם וודאו שניתן להתחקות אחר מקור הכספים לצורך עמידה בדרישות איסור הלבנת הון (AML).
מוכנים למצוא את הנכס שלכם?
הצוות המנוסה שלנו בלימסול ילווה אתכם בכל שלב בתהליך הרכישה — ממציאת הנכס המתאים ועד מסירת המפתחות.