GUIDE DE L'ACHETEUR · CHYPRE · MIS À JOUR POUR 2026
Acheter un bien à Chypre
Votre guide complet pour acheter un bien immobilier à Chypre — de la recherche initiale au transfert du titre de propriété : exigences légales, coûts et options de résidence.
Sources officielles
- Registre des sociétés — abrogation des lois sur le droit de timbre (loi 239(I)/2025) à partir du 1er janvier 2026
- Département des impôts — Impôt sur les plus-values : informations générales
- Département du cadastre (Department of Lands and Surveys)
- Ministère de l'Intérieur — Achat immobilier : autorisation pour les étrangers (Cap. 109, formulaire COMM 145)
- Département des migrations — permis d'immigration pour investisseurs (4e révision, mai 2023)
- Département des migrations — membres de la famille des titulaires de permis d'immigration
Pourquoi acheter un bien à Chypre ?
Chypre s'est imposée comme l'un des marchés immobiliers les plus attractifs de la Méditerranée. Membre à part entière de l'UE depuis 2004, l'île offre un cadre juridique stable inspiré de la common law anglaise, un cadastre transparent et un marché qui séduit aussi bien les acheteurs en quête d'un cadre de vie que les investisseurs.
Avec plus de 300 jours de soleil, d'excellents services de santé, des écoles internationales, un faible taux de criminalité et un mode de vie cosmopolite, Chypre est une destination séduisante pour les familles, les retraités et les télétravailleurs. Limassol, en particulier, est devenue un pôle florissant pour les entreprises technologiques et les affaires internationales.
Pour le détail de toutes les taxes et de tous les frais, consultez notre page Taxes immobilières et droits de mutation .
Membre de l'UE
État membre à part entière de l'UE, doté d'un système juridique stable inspiré de la common law anglaise
Pas de droits de succession
Les biens sont transmis aux héritiers sans droits de succession
Avantages fiscaux
Les résidents non domiciliés ne paient aucun impôt sur les dividendes et les intérêts
Programme de résidence
Résidence permanente accessible grâce à un investissement immobilier d'au moins 300 000 €
Le processus d'achat
Entre la recherche initiale et le transfert du titre de propriété, un achat prend généralement 3 à 6 mois.
Recherche du bien
Définissez vos besoins et faites appel à un agent local reconnu. Visitez les biens en personne et découvrez différents quartiers.
Mandater un avocat indépendant
Faites appel à votre propre avocat — n'utilisez jamais celui du vendeur ou du promoteur.
Vérifications juridiques (due diligence)
Votre avocat consulte le cadastre pour confirmer que le titre est libre, vérifie l'absence de charges et contrôle les permis d'urbanisme et de construire.
Réserver le bien
Versez un acompte de réservation (généralement 5 000 à 10 000 €) pour retirer le bien du marché pendant la préparation du contrat.
Signer le contrat de vente
Les deux parties signent le contrat. L'acheteur verse 20 à 30 % du prix. Pour bénéficier de la protection de l'exécution forcée, le contrat doit être déposé au cadastre (DLS) dans les six mois suivant sa signature.
Déposer le contrat au DLS
Votre avocat dépose l'accord signé au Registre Foncier, dans les six mois suivant la signature, pour protéger votre droit à l'exécution concrète. Le droit de timbre ne s'applique plus aux accords signés à partir du 1 janvier 2026 (loi 239(I)/2025).
Acheteurs hors UE : autorisation d’acquérir
Les ressortissants de pays tiers s'adressent à l'administration du district où se trouve la propriété, sur le formulaire COMM 145. Il n'y a pas de frais et le ministère de l'Intérieur déclare que les demandes prennent 2 à 3 semaines.
Régler le solde
Payez le solde selon l'échéancier convenu. Pour les achats sur plan, les paiements sont liés à l'avancement des travaux.
Payer les droits de mutation (ou la TVA)
Des droits de mutation de 1,5 % à 4 % (avec une réduction de 50 %) sont payables au DLS. Ils sont supprimés si la TVA a été payée sur un bien neuf.
Transfert du titre de propriété
Le titre de propriété est transféré au nom de l'acheteur au DLS. Vous êtes désormais le propriétaire légal.
Obligations légales pour les acheteurs étrangers
Citoyens de l'UE
Les ressortissants de l'UE ont les mêmes droits que les Chypriotes — aucune restriction quant au nombre ou au type de biens achetés.
Ressortissants hors UE
Nécessité de l'autorisation de l'administration du district (Loi sur l'acquisition de biens immobiliers (étrangers), Cap. 109). Il couvre soit un terrain jusqu'à 4 000 m² pour construire votre propre maison, soit jusqu'à deux unités : deux maisons, ou une maison plus un magasin jusqu'à 100 m² ou un bureau jusqu'à 250 m². Un couple compte pour un acheteur. Les entreprises contrôlées par des ressortissants de pays tiers doivent également obtenir une autorisation.
Détention via une société
Un bien peut être acquis par l'intermédiaire d'une société immatriculée à Chypre, ce qui est courant pour les investissements commerciaux. Consultez un conseiller fiscal avant de choisir cette option.
Documents requis
- Passeport en cours de validité — identification et signature du contrat
- Numéro d'identification fiscale chypriote (TIC) — délivré par le Département des impôts
- Lettre de référence bancaire — attestant l'origine des fonds
- Justificatif de domicile — facture d'eau ou d'électricité, ou relevé bancaire
- Procuration — en cas d'absence à la signature (notariée et apostillée)
- Acte de mariage — en cas d'achat en commun (traduit et apostillé)
Les coûts en un coup d'œil
Pour le détail des frais et nos simulateurs interactifs, consultez la page Taxes immobilières et droits de mutation .
Droits de mutation
Barème progressif avec réduction permanente de 50 %. Non dus si la TVA a été payée sur un bien neuf.
Droit de timbre
Aucun droit de timbre sur les contrats de vente signés à partir du 1er janvier 2026. Les contrats signés auparavant restent soumis aux anciennes règles.
Honoraires d'avocat
Honoraires de l'avocat indépendant pour les vérifications juridiques, l'examen du contrat et le suivi de la transaction, plus TVA.
TVA (biens neufs)
Taux réduit de 5 % pour une résidence principale éligible (sous conditions de surface et de valeur) ; sinon, taux normal de 19 %.
Commission d'agence
À Chypre, la commission de l'agent est généralement payée par le vendeur et non par l'acheteur. Il s'agit d'un usage du marché et non d'une règle légale ; vérifiez donc les conditions par écrit.
Options de résidence et de visa
Permis de séjour permanent (procédure accélérée)
Les ressortissants de pays hors UE peuvent obtenir la résidence permanente grâce à un investissement immobilier :
- Investissez au moins €300,000: une maison neuve achetée de première main auprès d'un promoteur (plus TVA), ou d'autres biens immobiliers tels que des bureaux ou des magasins, le capital social d'une société ou des unités de l'organisation d'investissement chypriote
- Un revenu annuel assuré d'au moins 50 000 €, plus 15 000 € pour un conjoint et 10 000 € pour chaque enfant mineur à charge (de l'étranger pour le trajet du nouveau domicile)
- Casier judiciaire vierge du pays d'origine et du pays de résidence, si différent
- Fonds transférés de l'étranger sur un compte bancaire chypriote
Le traitement prend environ 2 mois. Le permis couvre le demandeur, son conjoint et ses enfants de moins de 18 ans. Les enfants célibataires âgés de 18 à 25 ans qui étudient à temps plein à l'étranger et qui sont financièrement dépendants peuvent en faire la demande séparément, avec un revenu supplémentaire de 10 000 € pour chacun. Le permis a une validité illimitée tant que l'investissement est conservé et il expire après deux ans d'absence de Chypre.
Vers la citoyenneté européenne
Les titulaires peuvent demander la citoyenneté chypriote par naturalisation après sept ans de résidence légale au cours des dix dernières années, les douze derniers mois étant continus, à condition qu'ils répondent également aux autres critères, y compris la langue grecque au niveau B1. Un permis de séjour permanent ne raccourcit pas en soi cette période. Voir notre Visa et résidence guide.
Les points forts du programme
- Délai de traitement : environ 2 mois
- Couvre le demandeur, son conjoint et ses enfants de moins de 18 ans (les étudiants à charge âgés de 18 à 25 ans postulent séparément)
- Aucune obligation de résider à Chypre de façon permanente
- Droit de détenir et d'exploiter une entreprise à Chypre
- Une assurance santé privée est obligatoire ; l'accès au système de santé public (GeSY) dépend de votre statut et de vos cotisations
- Le bien peut être mis en location
Programme d'investissement chypriote
L'ancien programme de citoyenneté par investissement a été supprimé en novembre 2020. Le permis de séjour permanent décrit ci-dessus reste la principale voie pour les acheteurs immobiliers. Consultez toujours un conseiller en immigration agréé pour connaître les conditions en vigueur.
Conseils essentiels pour les acheteurs
La liste complète des chèques, pour les logements, les terrains et les locaux commerciaux : Liste de contrôle de diligence raisonnable pour l'achat d'une propriété à Chypre.
Faites appel à un avocat indépendant
Désignez votre propre avocat, sans aucun lien avec le vendeur. C'est l'étape la plus importante pour protéger vos intérêts.
Faites réaliser une expertise technique
Pour un bien ancien, faites appel à un expert en bâtiment pour vérifier les problèmes structurels, l'humidité ou les réparations nécessaires avant de vous engager.
Vérifiez la situation du titre de propriété
Assurez-vous que le bien dispose d'un titre de propriété séparé. Un bien qui en est dépourvu peut poser des difficultés lors de la revente ou d'un prêt hypothécaire.
Comprenez le zonage d'urbanisme
Vérifiez la zone d'urbanisme pour connaître la densité de construction, les hauteurs maximales et les usages autorisés — ils varient fortement d'une zone à l'autre.
Tenez compte de tous les coûts
Prévoyez les droits de mutation ou la TVA, les honoraires d'avocat et les charges de copropriété courantes. Une vision complète des coûts évite les surprises.
Ouvrez un compte bancaire à Chypre
Vous aurez besoin d'un compte local pour la transaction. Ouvrez-le tôt et assurez-vous que l'origine des fonds peut être retracée, conformément aux règles de lutte contre le blanchiment.
Prêt à trouver votre bien ?
Notre équipe expérimentée de Limassol peut vous accompagner à chaque étape de l'achat — de la recherche du bon bien à la remise des clés.