РУКОВОДСТВО ПОКУПАТЕЛЯ · КИПР · ОБНОВЛЕНО НА 2026 ГОД
Покупка недвижимости на Кипре
Полное руководство по покупке недвижимости на Кипре — от первого поиска до переоформления свидетельства о праве собственности (титула): юридические требования, расходы и варианты получения вида на жительство.
Официальные источники
- Регистратор компаний — отмена Закона о гербовых сборах (Закон 239(I)/2025) с 1 января 2026 г.
- Налоговый департамент — налог на прирост капитала: общая информация
- Департамент земель и межевания
- МВД — Приобретение недвижимости: разрешение для иностранных граждан (гл. 109 форма СОМО 145)
- Департамент миграции — иммиграционные разрешения для инвесторов (4-я редакция, май 2023 г.)
- Департамент миграции — члены семей обладателей разрешения на иммиграцию
Почему стоит купить недвижимость на Кипре?
Кипр зарекомендовал себя как один из самых привлекательных рынков недвижимости Средиземноморья. Как полноправный член ЕС с 2004 года, остров предлагает стабильную правовую систему на основе английского общего права, прозрачный земельный реестр и рынок, интересный как тем, кто покупает жилье для жизни, так и инвесторам.
Более 300 солнечных дней в году, отличная медицина, международные школы, низкий уровень преступности и космополитичный образ жизни делают Кипр привлекательным для семей, пенсионеров и удаленных сотрудников. Лимассол, в частности, стал процветающим центром для технологических компаний и международного бизнеса.
Подробный разбор всех налогов и сборов — на нашей странице Налоги на недвижимость и сборы за переоформление .
Членство в ЕС
Полноправный член ЕС со стабильной правовой системой на основе английского общего права
Нет налога на наследство
Недвижимость переходит к наследникам без налогов и пошлин на наследство
Налоговые преимущества
Резиденты со статусом non-dom не платят налог на дивиденды и проценты
Программа ВНЖ
Постоянный вид на жительство при инвестициях в недвижимость от €300,000
Процесс покупки
Обычно покупка — от начала поиска до переоформления титула — занимает 3–6 месяцев.
Поиск недвижимости
Определите свои требования и работайте с надежным местным агентом. Осматривайте объекты лично и изучайте разные районы.
Наймите независимого юриста
Наймите собственного юриста — никогда не пользуйтесь услугами юриста продавца или застройщика.
Юридическая проверка
Ваш юрист проверяет данные Земельного реестра, чтобы подтвердить чистоту титула, выясняет наличие обременений и проверяет разрешения на планирование и строительство.
Забронируйте объект
Внесите задаток за бронирование (обычно €5,000–€10,000), чтобы объект сняли с продажи на время подготовки договора.
Подписание договора купли-продажи
Обе стороны подписывают договор. Покупатель оплачивает 20–30% стоимости. Чтобы получить защиту в виде права на принудительное исполнение договора, его необходимо депонировать в Земельном кадастре (DLS) в течение шести месяцев с момента подписания.
Депонируйте договор в DLS
Ваш адвокат передает подписанное соглашение в Земельный кадастр в течение шести месяцев с момента подписания, чтобы защитить ваше право на конкретное исполнение. Гербовый сбор больше не применяется к соглашениям, подписанным с 1 января 2026 г. (Закон 239(I)/2025).
Покупатели из стран, не входящих в ЕС: разрешение на приобретение
Граждане стран, не входящих в ЕС, подают заявление в районную администрацию, где находится недвижимость, по форме COMM 145. Плата не взимается, и Министерство внутренних дел заявляет, что подача заявления занимает 2–3 недели.
Завершите оплату
Оплатите оставшуюся сумму по согласованному графику. При покупке на этапе строительства платежи привязаны к этапам строительства.
Оплатите сборы за переоформление (или НДС)
Сборы за переоформление по ставке 1.5%–4% (со скидкой 50%) уплачиваются в DLS. Если при покупке новостройки был уплачен НДС, сборы не взимаются.
Переоформление титула
Свидетельство о праве собственности (титул) переоформляется в DLS на имя покупателя. Теперь вы — законный владелец.
Юридические требования для иностранных покупателей
Граждане ЕС
Граждане ЕС имеют те же права, что и киприоты, — без ограничений по количеству и типу приобретаемых объектов.
Граждане стран, не входящих в ЕС
Необходимо разрешение районной администрации (Закон о приобретении недвижимого имущества (иностранцами), глава 109). Он охватывает либо участок площадью до 4000 м² для строительства собственного дома, либо до двух квартир — два дома, или один дом плюс магазин до 100 м² или офис до 250 м². Пара считается одним покупателем. Компании, контролируемые гражданами стран, не входящих в ЕС, также нуждаются в разрешении.
Владение через компанию
Недвижимость можно приобрести через компанию, зарегистрированную на Кипре, — это распространено при коммерческих инвестициях. Прежде чем выбрать этот вариант, проконсультируйтесь с налоговым консультантом.
Необходимые документы
- Действующий паспорт — для идентификации и подписания договора
- Кипрский идентификационный номер налогоплательщика (TIC) — выдается Налоговым департаментом
- Рекомендательное письмо из банка — подтверждающее источник средств
- Подтверждение адреса — счёт за коммунальные услуги или банковская выписка
- Доверенность — если вы не присутствуете при подписании (нотариально заверенная, с апостилем)
- Свидетельство о браке — при совместной покупке (с переводом и апостилем)
Расходы вкратце
Подробные расчеты и интерактивные калькуляторы — на нашей странице Налоги на недвижимость и сборы за переоформление .
Сборы за переоформление
Прогрессивные ставки с постоянной скидкой 50%. Не взимаются, если при покупке новостройки уплачен НДС.
Гербовый сбор
Гербовый сбор не взимается с договоров купли-продажи, подписанных с 1 января 2026 года. На договоры, подписанные ранее, распространяются прежние правила.
Юридические услуги
Гонорар независимого юриста за юридическую проверку, проверку договора и сопровождение сделки, плюс НДС.
НДС (новостройки)
Сниженная ставка 5% для основного жилья, отвечающего условиям (действуют ограничения по площади и стоимости); в остальных случаях — стандартная ставка 19%.
Комиссия агента
На Кипре комиссию агента обычно платит продавец, а не покупатель. Это рыночная практика, а не норма закона, поэтому проверяйте условия в письменном виде.
Варианты ВНЖ и визы
Разрешение на постоянное проживание (ускоренная процедура)
Граждане стран, не входящих в ЕС, могут получить постоянный вид на жительство, инвестировав в недвижимость:
- Инвестируйте хотя бы €300,000: новый дом, купленный из первых рук у застройщика (плюс НДС), или другая недвижимость, такая как офисы или магазины, акционерный капитал компании или подразделения Кипрской инвестиционной организации.
- Гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро, плюс 15 000 евро для супруга и 10 000 евро для каждого несовершеннолетнего ребенка-иждивенца (из-за границы для маршрута нового дома)
- Очистить судимости в стране происхождения и стране проживания, если они отличаются
- Средства переведены из-за рубежа на счет в кипрском банке
Обработка занимает около 2 месяцев. Разрешение распространяется на заявителя, супруга и детей до 18 лет. Не состоящие в браке дети в возрасте 18–25 лет, которые учатся на дневном отделении за границей и находятся в финансовой зависимости, могут подать заявление отдельно, с дополнительным доходом в размере 10 000 евро для каждого. Разрешение имеет неограниченный срок действия, пока сохраняются инвестиции, и теряет силу после двухлетнего отсутствия на Кипре.
Путь к гражданству ЕС
Обладатели могут подать заявление на получение гражданства Кипра путем натурализации после семи лет законного проживания в течение последних десяти лет, включая последние двенадцать месяцев непрерывно, при условии, что они также соответствуют другим критериям, включая греческий язык на уровне B1. Постоянный вид на жительство сам по себе не сокращает этот период. Посмотрите наш Виза и вид на жительство .
Основные условия программы
- Срок рассмотрения: примерно 2 месяцев
- Охватывает заявителя, супруга и детей до 18 лет (студенты-иждивенцы в возрасте 18–25 лет подаются отдельно)
- Не требуется постоянно проживать на Кипре
- Право владеть бизнесом и вести его на Кипре
- Требуется частная медицинская страховка; доступ к государственному здравоохранению (GeSY) зависит от вашего статуса и взносов
- Недвижимость можно сдавать в аренду для получения дохода
Кипрская инвестиционная программа (CIP)
Прежняя программа получения гражданства за инвестиции была закрыта в ноябре 2020 года. Описанное выше разрешение на постоянное проживание остается основным вариантом для покупателей недвижимости. Об актуальных требованиях всегда консультируйтесь с лицензированным иммиграционным консультантом.
Главные советы покупателям
Полный список проверок домов, земли и коммерческой недвижимости: Контрольный список комплексной проверки при покупке недвижимости на Кипре.
Работайте с независимым юристом
Наймите собственного юриста, никак не связанного с продавцом. Это самый важный шаг для защиты ваших интересов.
Закажите техническое обследование
При покупке вторичной недвижимости до принятия решения пригласите специалиста по техническому обследованию, чтобы проверить конструкции, сырость и необходимость ремонта.
Проверьте статус титула
Убедитесь, что у объекта есть отдельное свидетельство о праве собственности (титул). Без него могут возникнуть сложности при перепродаже и оформлении ипотеки.
Разберитесь в зонах планирования
Проверьте градостроительную зону: плотность застройки, ограничения по высоте и разрешенное использование — в разных зонах они существенно различаются.
Учитывайте все расходы
Заложите в бюджет сборы за переоформление или НДС, услуги юриста и регулярные общие расходы. Полная картина затрат избавит от сюрпризов.
Откройте счет в кипрском банке
Для сделки вам понадобится местный банковский счет. Откройте его заранее и убедитесь, что происхождение средств можно подтвердить в рамках требований AML.
Готовы найти свою недвижимость?
Наша опытная команда в Лимассоле проведет вас через все этапы покупки — от поиска подходящего объекта до передачи ключей.