РЪКОВОДСТВО ЗА КУПУВАЧИ · КИПЪР · АКТУАЛИЗИРАНО ЗА 2026 Г.
Покупка на имот в Кипър
Вашето пълно ръководство за покупка на недвижим имот в Кипър — от първоначалното търсене до прехвърлянето на нотариалния акт (документа за собственост), включително законовите изисквания, разходите и възможностите за пребиваване.
Официални източници
- Регистър на дружества — отмяна на законите за гербовия налог (Закон 239(I)/2025) от 1 януари 2026 г.
- Данъчен департамент — данък върху капиталовата печалба: обща информация
- Департамент по земите и кадастъра
- МВР — Закупуване на имот: разрешение за чужди граждани (Кап. 109, образец COMM 145)
- Миграционен отдел — разрешителни за имиграция за инвеститори (4-та ревизия, май 2023 г.)
- Миграционен отдел — членове на семейството на притежатели на разрешение за имиграция
Защо да купите имот в Кипър?
Кипър се утвърди като един от най-привлекателните пазари на имоти в Средиземноморието. Като пълноправен член на ЕС от 2004 г., островът предлага стабилна правна рамка, основана на английското общо право, прозрачен поземлен регистър и пазар, който привлича както купувачи, търсещи начин на живот, така и инвеститори.
С над 300 слънчеви дни в годината, отлично здравеопазване, международни училища, ниска престъпност и космополитен начин на живот, Кипър е привлекателна дестинация за семейства, пенсионери и дистанционно работещи. Лимасол в частност се превърна в процъфтяващ център за технологични компании и международен бизнес.
За подробна разбивка на всички данъци и такси посетете нашата страница Данъци върху имоти и такси за прехвърляне .
Членство в ЕС
Пълноправна държава членка на ЕС със стабилна правна система, основана на английското общо право
Няма данък върху наследството
Имотът преминава към наследниците без данъци или такси върху наследството
Данъчни предимства
Лицата без домицил (non-dom) в Кипър не плащат данък върху дивиденти и лихви
Програма за пребиваване
Постоянно пребиваване чрез инвестиция в имот от €300 000 или повече
Процесът на покупка
Обичайно покупката — от първоначалното търсене до прехвърлянето на нотариалния акт — отнема 3–6 месеца.
Търсене на имот
Определете своите изисквания и работете с реномиран местен агент. Разгледайте имотите лично и проучете различни райони.
Наемете независим адвокат
Ангажирайте собствен адвокат — никога не използвайте адвоката на продавача или на предприемача.
Правна проверка (due diligence)
Вашият адвокат прави справка в Поземления регистър, за да потвърди, че правото на собственост е чисто, проверява за тежести и удостоверява наличието на разрешения за строеж и устройствени разрешения.
Резервирайте имота
Платете депозит за резервация (обикновено €5 000–€10 000), за да бъде имотът изваден от пазара, докато се подготвя договорът.
Подпишете договора за покупко-продажба
Двете страни подписват договора. Купувачът плаща 20–30% от цената. За да се ползва от защитата на иска за реално изпълнение (specific performance), договорът трябва да бъде депозиран в Поземления регистър (DLS) в срок от шест месеца от подписването.
Депозирайте договора в DLS
Вашият адвокат депозира подписаното споразумение в имотния регистър в рамките на шест месеца след подписването, за да защити правото ви на конкретно изпълнение. Гербовият налог вече не се прилага за споразумения, подписани от 1 януари 2026 г. (Закон 239(I)/2025).
Купувачи извън ЕС: Разрешение за придобиване
Граждани извън ЕС кандидатстват в Областната администрация, където се намира имотът, чрез формуляр COMM 145. Няма такса и Министерството на вътрешните работи посочва, че молбите отнемат 2-3 седмици.
Окончателно плащане
Платете остатъка по договорения график. При покупки „на зелено“ плащанията са обвързани с етапите на строителството.
Платете таксите за прехвърляне (или ДДС)
Таксите за прехвърляне от 1,5%–4% (с 50% намаление) се плащат на DLS. Не се дължат изобщо, ако за новопостроен имот е платен ДДС.
Прехвърляне на нотариалния акт
Нотариалният акт (документът за собственост) се прехвърля в DLS на името на купувача. Вече сте законният собственик.
Правни изисквания за чуждестранни купувачи
Граждани на ЕС
Гражданите на ЕС имат същите права като кипърците — без ограничения за броя или вида на закупените имоти.
Граждани на държави извън ЕС
Необходимо е разрешение от Областна администрация (Закон за придобиване на недвижимо имущество (чужди), глава 109). Той обхваща или парцел до 4000 m², за да построите свой собствен дом, или до две единици — две жилища, или едно жилище плюс магазин до 100 m² или офис до 250 m². Двойка се счита за един купувач. Компаниите, контролирани от граждани на държави извън ЕС, също се нуждаят от разрешение.
Придобиване чрез дружество
Имотът може да бъде придобит чрез дружество, регистрирано в Кипър — често срещан вариант при търговски инвестиции. Консултирайте се с данъчен консултант, преди да изберете този вариант.
Необходими документи
- Валиден паспорт — за самоличност и подписване на договора
- Кипърски данъчен номер (TIC) — издава се от Данъчния департамент
- Банкова референция — потвърждаваща произхода на средствата
- Доказателство за адрес — сметка за комунални услуги или банково извлечение
- Пълномощно — ако не присъствате при подписването (нотариално заверено и с апостил)
- Свидетелство за брак — при съвместна покупка (преведено и с апостил)
Разходите накратко
За подробни разбивки и интерактивни калкулатори посетете нашата страница Данъци върху имоти и такси за прехвърляне .
Такси за прехвърляне
Прогресивни ставки с постоянно намаление от 50%. Не се дължат, ако за ново строителство е платен ДДС.
Гербов налог
Не се дължи гербов налог за договори за продажба, подписани от 1 януари 2026 г. За договори, подписани по-рано, важат старите правила.
Адвокатски хонорари
Хонорар на независим адвокат за правна проверка, преглед на договора и обслужване на сделката, плюс ДДС.
ДДС (нови имоти)
Намалена ставка от 5% за допустимо основно жилище (прилагат се ограничения за площта и стойността); в останалите случаи — стандартна ставка от 19%.
Комисионна на агента
В Кипър комисионната на агента обикновено се плаща от продавача, а не от купувача. Това е пазарна практика, а не законово правило, затова проверете условията в писмен вид.
Възможности за пребиваване и визи
Разрешение за постоянно пребиваване (ускорена процедура)
Гражданите на държави извън ЕС могат да получат постоянно пребиваване чрез инвестиция в имот:
- Инвестирайте поне €300,000: нов дом, закупен от първа ръка от строителен предприемач (плюс ДДС), или друг недвижим имот като офиси или магазини, акционерен капитал на дружеството или единици на Кипърската инвестиционна организация
- Сигурен годишен доход от най-малко 50 000 евро, плюс 15 000 евро за съпруг и 10 000 евро за всяко малолетно дете на издръжка (от чужбина за маршрута за нов дом)
- Чисто съдебно досие от страната на произход и страната на пребиваване, ако е различна
- Средства, преведени от чужбина по сметка в кипърска банка
Обработката отнема около 2 месеца. Разрешението обхваща кандидата, съпруга и децата под 18 години. Неженените деца на възраст 18–25 години, които са редовни студенти в чужбина и са финансово зависими, могат да кандидатстват поотделно, с допълнителни €10 000 доход за всяко. Разрешението е с неограничена валидност, докато инвестицията се съхранява, и изтича след две години отсъствие от Кипър.
Пътят към гражданство на ЕС
Притежателите могат да кандидатстват за кипърско гражданство чрез натурализация след седем години законно пребиваване през последните десет години, с последните дванадесет месеца непрекъснато, при условие че отговарят и на другите критерии, включително гръцки език на ниво B1. Разрешението за постоянно пребиваване само по себе си не съкращава този период. Вижте нашите Визи и пребиваване ръководство.
Основни предимства на програмата
- Срок за разглеждане: приблизително 2 месеца
- Покрива кандидат, съпруг и деца под 18 години (студенти на издръжка на възраст 18–25 кандидатстват отделно)
- Няма изискване да живеете постоянно в Кипър
- Право да притежавате и управлявате бизнес в Кипър
- Изисква се частна здравна застраховка; достъпът до общественото здравеопазване (GeSY) зависи от вашия статус и вноски
- Имотът може да се отдава под наем за доход
Кипърска инвестиционна програма
Предишната програма за гражданство срещу инвестиция беше прекратена през ноември 2020 г. Посоченото по-горе разрешение за постоянно пребиваване остава основният път за купувачите на имоти. Винаги се консултирайте с лицензиран имиграционен консултант относно актуалните изисквания.
Основни съвети за купувачи
Пълният списък с чекове за домове, земя и търговски имоти: контролен списък за надлежна проверка за закупуване на имот в Кипър.
Използвайте независим адвокат
Наемете собствен адвокат, който няма връзка с продавача. Това е най-важната стъпка за защита на вашите интереси.
Възложете технически оглед
При имоти от вторичния пазар наемете квалифициран технически експерт (сървейър), който да провери за конструктивни проблеми, влага или необходими ремонти, преди да се обвържете.
Проверете статуса на нотариалния акт
Уверете се, че имотът има отделен нотариален акт (документ за собственост). Имоти без такъв могат да създадат усложнения при препродажба и ипотекиране.
Запознайте се с устройствените зони
Проверете устройствената зона за плътността на застрояване, ограниченията във височината и разрешените видове ползване — те се различават значително в различните зони.
Предвидете всички разходи
Предвидете в бюджета си таксите за прехвърляне или ДДС, адвокатските хонорари и текущите общи разходи в сградата. Пълната картина на разходите предотвратява изненади.
Открийте банкова сметка в Кипър
За сделката ще ви е необходима местна банкова сметка. Открийте я навреме и се уверете, че произходът на средствата може да бъде проследен съгласно изискванията срещу изпирането на пари (AML).
Готови ли сте да намерите своя имот?
Нашият опитен екип в Лимасол може да ви води през всяка стъпка от процеса на покупка — от намирането на подходящия имот до предаването на ключовете.