Преди да купите имот в Кипър, проверете четири неща: кой го притежава законно и какво е регистрирано срещу него, дали построеното отговаря на разрешителните, какво наистина ще ви струва и дали цената е правилна. Този контролен списък обхваща домове, земя и търговски имоти. Вашият адвокат извършва правните проверки, независим оценител проверява цената, а ние, като ваш агент по недвижими имоти, събираме документите и поддържаме процеса.
Обща информация, а не правен или данъчен съвет. Последен преглед на 25 октомври 2026 г. Правилата се променят, така че потвърдете собствения си случай с кипърски адвокат, преди да подпишете или платите нещо.
1. Заглавие и собственост
- Удостоверение за търсене в имотния регистър (Отдел за земи и проучвания): показва регистрирания собственик и всяка ипотека, съдебна бележка, забрана за продажба и по-ранен договор за продажба, депозирани срещу имота. Вашият адвокат трябва да получи нов, а продавачът трябва да прикачи такъв с дата не повече от пет работни дни преди подписването.
- Отделен документ за собственост или не? Ако апартаментът или къщата все още няма отделно право на собственост, те все още се намират върху собствеността върху земята на предприемача. Проверете за ипотека на предприемач върху тази земя и вземете писменото съгласие или освобождаване от банката.
- Самоличност и правомощия на продавача: паспорт или лична карта; решение на дружеството, ако дружеството продава; пълномощно, което е валидно и покрива тази продажба; административни писма, ако собственикът е починал.
- Съсобственици: подписват всички регистрирани съсобственици.
- Съществуващи наематели: наемането може да продължи и след продажбата. По-старите имоти в зоните с контрол на наема може да имат защитени наематели.
2. Разрешителни и реално построено
- Разрешение за строеж и разрешение за строеж за сградата във вида, в който е днес.
- Сертификат за окончателно одобрение (Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης): без него не може да бъде издаден отделен документ за собственост. Попитайте дали съществува. Ако не, попитайте какво липсва.
- Неразрешени работи: затворени веранди, допълнителни стаи, покривни конструкции и басейни, построени без разрешение, могат да забавят собствеността и прехвърлянето.
- Граници и достъп: сравнете парцела с кадастралния план (DLS портал), потвърдете достъпа от обществен път и потърсете линии за разширяване на пътя.
- Сертификат за енергийни характеристики: продавачът трябва да предостави такъв.
3. Допълнителни проверки на земя и парцели
- Устройствена зона и коефициент на застрояване: заедно те решават какво можете да построите. Земеделската земя до жилищна зона все още е земеделска земя.
- Ограничения: Натура 2000 и други защитени зони, антики, речни корита и потоци, ограничения на височината на летището и зони в близост до границата на британската суверенна база или буферната зона.
- Споделени парцели (κοινό τεμάχιο): дял в парцел със съвместна собственост не е същото като притежаването на определено парче земя.
- Помощни програми: колко далеч са електричеството, водата и канализацията и колко би струвало свързването им.
4. Пари: разходи и разрешения
5. Вашата страна: разрешение, средства и защита
- Купувачи извън ЕС необходимо е разрешение от Областна администрация за придобиване на собственост (Кап. 109). Разрешението е ограничено до един жилищен парцел или две единици на купувач. Двойка се счита за един купувач. Обявени са по-строги правила, но все още не са приети (октомври 2026 г.).
- Източник на средства: банките, адвокатите и агентите трябва да проверят откъде идват парите. Подгответе банкови извлечения и записи за преводи.
- Данъчен номер: купувачите се нуждаят от кипърски данъчен идентификационен номер.
- Депозирайте договора за продажба в имотния регистър в рамките на шест месеца от подписването. Това защитава правото ви собствеността да бъде прехвърлена на вас.
- Поетапни плащания при покупки извън план трябва да бъдат обвързани с етапите на строителството, с писменото съгласие на банката на предприемача.
6. Допълнителни проверки за търговски имоти
- Разрешена употреба: разрешението за строеж трябва да покрива за какво ще го използвате (магазин, офис, ресторант, клиника, склад).
- Договори за наем на място: наем, срок, индексиране, опции за прекъсване, кой плаща какви разходи, депозити и запис на плащанията на наемателя.
- Лицензи и безопасност: сертификат за противопожарна служба, достъпност и всеки търговски лиценз, който е свързан с помещенията.
- Проверка на дохода: сравнете посочения наем с подписани договори за наем и банкови разписки. Третирайте свободните работни места и просрочените задължения като разходи.
- Закупуване на имота или фирмата: покупката на дял носи историята на компанията със себе си. Вземете данъчен съвет, преди да изберете.
7. Цената
- The asking price is not evidence. Neither is the General Valuation figure on the Land Registry record: that figure exists for tax and is not a market price.
- Independent valuation: an RICS Registered Valuer compares actual registered sales, adjusts for the property’s condition, permits and title position, and puts the market value in writing. Banks require one anyway if you borrow.
- Technical survey: on older buildings, have an engineer or surveyor check the structure, damp, roof and services.
Who does what
| Check |
Who |
| Search certificate, encumbrances, contract, deposit at the Land Registry, transfer |
Your independent lawyer |
| Market value, permits and title position as they affect price |
An RICS Registered Valuer, e.g. our sister company Cyprus Property Appraisals |
| Structure and building condition |
A civil engineer or building surveyor |
| Documents from the seller, viewings, negotiation, timeline |
Your estate agent (that is us) |
Бързи отговори
How much does a Land Registry search certificate cost?
A small fee per search (around €10 for one district at the time of writing), paid at the District Lands Office or through the DLS Portal.
Can I buy a property that has no separate title deed?
Yes, and many new-build sales are made this way. You need the contract deposited at the Land Registry, the developer’s bank consent or release, and confirmation of what is still missing before the title can be issued.
Is stamp duty still payable on a sale contract in Cyprus?
No. Stamp duty was abolished for documents signed from 1 January 2026.
Do EU citizens need permission to buy property in Cyprus?
No. EU and EEA citizens buy on the same terms as Cypriots. Non-EU buyers need permission from the District Administration.
Buying in Cyprus? Browse имот за продажба, read the step-by-step buying guide, or call us on 70 088 700 and we will tell you what to check for the property you have in mind.
