Avant d'acheter une propriété à Chypre, vérifiez quatre choses : qui en est légalement propriétaire et ce qui est enregistré dessus, si ce qui a été construit correspond aux permis, ce que cela vous coûtera réellement et si le prix est correct. Cette liste de contrôle couvre les maisons, les terrains et les propriétés commerciales. Votre avocat effectue les vérifications juridiques, un évaluateur indépendant vérifie le prix et nous, en tant qu'agent immobilier, rassemblons les documents et faisons avancer le processus.
Informations générales, pas de conseils juridiques ou fiscaux. Dernière révision le 25 octobre 2026. Les règles changent, alors confirmez votre propre cas avec un avocat chypriote avant de signer ou de payer quoi que ce soit.
1. Titre et propriété
- Certificat de recherche au Cadastre (Département des Terres et des Arpentages) : indique le propriétaire enregistré et chaque hypothèque, note du tribunal, interdiction de vente et contrat de vente antérieur déposé contre la propriété. Votre avocat devrait en obtenir un nouveau et le vendeur doit en joindre un daté de moins de cinq jours ouvrables avant la signature.
- Titre de propriété séparé ou pas ? Si l’appartement ou la maison n’a pas encore de titre distinct, il figure toujours sur le titre foncier du promoteur. Recherchez une hypothèque de promoteur sur ce terrain et obtenez le consentement ou la décharge écrite de la banque.
- Identité et autorité du vendeur : passeport ou pièce d'identité ; une résolution d'entreprise si une entreprise vend ; une procuration valide et couvrant cette vente ; lettres d'administration si le propriétaire est décédé.
- Copropriétaires : tous les copropriétaires enregistrés doivent signer.
- Locataires existants : une location peut se poursuivre après la vente. Les propriétés plus anciennes situées dans les zones de contrôle des loyers peuvent avoir des locataires protégés.
2. Permis et ce qui a été réellement construit
- Permis d'urbanisme et permis de construire pour le bâtiment tel qu'il se présente aujourd'hui.
- Certificat d'approbation finale (Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης) : un titre de propriété distinct ne peut être délivré sans celui-ci. Demandez si cela existe. Si ce n’est pas le cas, demandez ce qui manque.
- Œuvres non autorisées : les vérandas fermées, les pièces supplémentaires, les charpentes et les piscines construites sans permis peuvent retarder le titre et le transfert.
- Limites et accès : comparer la parcelle avec le plan cadastral (Portail DLS), confirmer l'accès depuis une voie publique et rechercher les lignes d'élargissement de la route.
- Certificat de Performance Énergétique : le vendeur doit en fournir un.
3. Contrôles supplémentaires pour les terrains et parcelles
- Zone d'urbanisme et coefficient de construction : ensemble, ils décident de ce que vous pouvez construire. Les terres agricoles jouxtant une zone résidentielle restent des terres agricoles.
- Restrictions : Natura 2000 et autres zones protégées, antiquités, lits de rivières et ruisseaux, limites de hauteur des aéroports et zones proches de la limite de la base souveraine britannique ou de la zone tampon.
- Parcelles partagées (κοινό τεμάχιο) : une part dans une parcelle en copropriété n'est pas la même chose que la possession d'un terrain défini.
- Utilitaires : à quelle distance se trouvent l'électricité, l'eau et les égouts, et combien coûterait leur raccordement.
4. Argent : coûts et autorisations
5. Votre côté : autorisation, fonds et protection
- Acheteurs hors UE il faut l'autorisation de l'administration du district pour acquérir une propriété (Cap. 109). L'autorisation est limitée à un terrain résidentiel ou à deux unités par acheteur. Un couple compte pour un acheteur. Des règles plus strictes ont été annoncées mais pas encore adoptées (octobre 2026).
- Source des fonds : les banques, les avocats et les agents doivent vérifier d’où vient l’argent. Préparez les relevés bancaires et les relevés de transfert.
- Numéro d'identification fiscale : les acheteurs ont besoin d’un numéro d’identification fiscale chypriote.
- Déposer le contrat de vente au Cadastre dans les six mois suivant la signature. Cela protège votre droit à ce que la propriété vous soit transférée.
- Paiements échelonnés sur les achats sur plan doivent être liés aux étapes de construction, avec l’accord écrit de la banque du promoteur.
6. Chèques supplémentaires pour les biens commerciaux
- Utilisation autorisée : le permis de construire doit couvrir l'usage que vous en ferez (magasin, bureau, restaurant, clinique, entrepôt).
- Baux en place : loyer, durée, indexation, options de résiliation, qui paie quels frais, cautions et historique de paiement du locataire.
- Permis et sécurité : certificat de service d'incendie, accessibilité et toute licence commerciale liée aux locaux.
- Chèque de revenus : comparer le loyer indiqué avec les baux signés et les reçus bancaires. Traitez les postes vacants et les arriérés comme des coûts.
- Acheter le bien ou l'entreprise : un achat d’actions apporte avec lui l’histoire de l’entreprise. Prenez des conseils fiscaux avant de choisir.
7. Le prix
- Le prix demandé ne constitue pas une preuve. Le chiffre de l'évaluation générale ne figure pas non plus dans le registre foncier : ce chiffre existe pour l'impôt et n'est pas un prix de marché.
- Évaluation indépendante : un évaluateur enregistré RICS compare les ventes enregistrées réelles, ajuste l'état de la propriété, les permis et la position du titre, et met la valeur marchande par écrit. Les banques en exigent de toute façon si vous empruntez.
- Enquête technique : sur les bâtiments plus anciens, faites vérifier par un ingénieur ou un expert immobilier la structure, l'humidité, la toiture et les services.
Qui fait quoi
| Vérifier |
OMS |
| Certificat de recherche, charges, contrat, dépôt au Cadastre, transfert |
Votre avocat indépendant |
| Valeur marchande, permis et position du titre car ils affectent le prix |
Un évaluateur enregistré RICS, par ex. notre société sœur Cyprus Property Appraisals |
| Structure et état du bâtiment |
Un ingénieur civil ou un expert immobilier en bâtiment |
| Documents du vendeur, visites, négociation, chronologie |
Votre agent immobilier (c'est nous) |
Réponses rapides
Combien coûte un certificat de recherche au Cadastre ?
Une somme modique par recherche (environ 10 € pour un district au moment de la rédaction), payée au bureau foncier du district ou via le portail DLS.
Puis-je acheter une propriété sans titre de propriété séparé ?
Oui, et de nombreuses ventes de nouvelles constructions se font de cette manière. Vous avez besoin du contrat déposé au registre foncier, de l’accord ou de la quittance bancaire du promoteur et de la confirmation de ce qui manque encore avant que le titre puisse être délivré.
Le droit de timbre est-il toujours payable sur un contrat de vente à Chypre ?
Non. Le droit de timbre a été supprimé pour les documents signés à partir du 1er janvier 2026.
Les citoyens de l’UE ont-ils besoin d’une autorisation pour acheter une propriété à Chypre ?
Non. Les citoyens de l’UE et de l’EEE achètent dans les mêmes conditions que les Chypriotes. Les acheteurs non européens doivent obtenir l’autorisation de l’administration du district.
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