Прежде чем покупать недвижимость на Кипре, проверьте четыре вещи: кому она принадлежит на законных основаниях и что на нее зарегистрировано, соответствует ли то, что построено, разрешениям, во сколько это действительно вам обойдется и является ли цена подходящей. Этот контрольный список охватывает дома, землю и коммерческую недвижимость. Ваш адвокат проводит юридическую проверку, независимый оценщик проверяет цену, а мы, как ваш агент по недвижимости, собираем документы и поддерживаем процесс.
Общая информация, а не юридические или налоговые консультации. Последняя проверка: 25 октября 2026 г. Правила меняются, поэтому подтвердите свое дело у кипрского юриста, прежде чем что-либо подписывать или платить.
1. Право собственности и право собственности
- Свидетельство о поиске в земельном кадастре (Департамент земель и геодезии): показывает зарегистрированного владельца и все ипотечные кредиты, судебные протоколы, запреты на продажу и предыдущие договоры купли-продажи, внесенные в залог на недвижимость. Ваш адвокат должен получить новый документ, а продавец должен приложить документ, датированный не более чем за пять рабочих дней до подписания.
- Отдельный титул или нет? Если квартира или дом еще не имеет отдельного права собственности, они по-прежнему находятся в праве собственности на землю застройщика. Проверьте наличие ипотеки застройщика на этой земле и получите письменное согласие или разрешение банка.
- Личность и полномочия продавца: паспорт или удостоверение личности; резолюция компании, если компания продает; действующая доверенность, действующая на данную продажу; письма администрации, если владелец умер.
- Совладельцы: все зарегистрированные совладельцы должны подписать.
- Действующие арендаторы: аренда может продолжаться после продажи. У старых объектов недвижимости в районах с контролем арендной платы могут быть защищенные арендаторы.
2. Разрешения и что на самом деле построено
- Разрешение на планировку и разрешение на строительство для здания в его нынешнем виде.
- Сертификат окончательного одобрения (Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης): без него отдельный документ о праве собственности не может быть выдан. Спросите, существует ли оно. Если нет, спросите, чего не хватает.
- Несанкционированные работы: закрытые веранды, дополнительные комнаты, конструкции крыш и бассейны, построенные без разрешения, могут задержать получение права собственности и передачу права собственности.
- Границы и доступ: сравните участок с кадастровым планом (портал DLS), подтвердите доступ с дороги общего пользования и найдите линии расширения дороги.
- Сертификат энергоэффективности: продавец должен предоставить его.
3. Дополнительные проверки земли и участков.
- Зона планировки и коэффициент застройки: вместе они решают, что вы можете построить. Сельскохозяйственные земли рядом с жилой зоной по-прежнему остаются сельскохозяйственными землями.
- Ограничения: Natura 2000 и другие охраняемые территории, древности, русла рек и ручьев, ограничения по высоте в аэропортах и территории вблизи границы Британской суверенной базы или буферной зоны.
- Общие участки (κοινό τεμάχιο): доля в участке, находящемся в совместной собственности, не то же самое, что владение определенным участком земли.
- Утилиты: как далеко находятся электричество, вода и канализация и сколько будет стоить их подключение.
4. Деньги: затраты и оформление
5. Ваша сторона: разрешение, средства и защита
- Покупатели из стран, не входящих в ЕС необходимо разрешение администрации района на приобретение имущества (гл. 109). Разрешение ограничено одним приусадебным участком или двумя единицами на одного покупателя. Пара считается одним покупателем. Более строгие правила были объявлены, но еще не вступили в силу (октябрь 2026 г.).
- Источник средств: банки, юристы и агенты должны проверять, откуда берутся деньги. Подготовьте банковские выписки и записи о переводах.
- Идентификатор налога: покупателям необходим идентификационный номер налогоплательщика Кипра.
- Сдать договор купли-продажи в Земельный кадастр в течение шести месяцев с момента подписания. Это защищает ваше право на передачу вам имущества.
- Поэтапные платежи на внеплановых покупках должна быть привязка к этапам строительства, с письменного согласия банка застройщика.
6. Дополнительные проверки коммерческой недвижимости
- Разрешенное использование: Разрешение на планировку должно охватывать то, для чего вы будете его использовать (магазин, офис, ресторан, клиника, склад).
- Действующие договоры аренды: арендная плата, срок, индексация, варианты перерыва, кто какие расходы оплачивает, депозиты и платежная история арендатора.
- Лицензии и безопасность: сертификат пожарной службы, доступность и любая торговая лицензия, привязанная к помещению.
- Проверка дохода: Сравните заявленную арендную плату с подписанными договорами аренды и банковскими квитанциями. Считайте вакансии и задолженность затратами.
- Покупка недвижимости или компании: покупка акций приносит с собой историю компании. Прежде чем сделать выбор, проконсультируйтесь по налогам.
7. Цена
- Запрашиваемая цена не является доказательством. Нет и общей суммы оценки в записях Земельного кадастра: эта цифра существует для уплаты налогов и не является рыночной ценой.
- Независимая оценка: Зарегистрированный оценщик RICS сравнивает фактические зарегистрированные продажи, корректирует состояние недвижимости, разрешения и положение прав собственности, а также записывает рыночную стоимость. Банки в любом случае требуют его, если вы берете кредит.
- Техническое обследование: в старых зданиях попросите инженера или оценщик недвижимости проверить конструкцию, сырость, крышу и услуги.
Кто что делает
| Проверять |
ВОЗ |
| Акт обыска, обременения, договор, депозит в Земельной книге, передача |
Ваш независимый адвокат |
| Рыночная стоимость, разрешения и право собственности, поскольку они влияют на цену |
Зарегистрированный оценщик RICS, например. наша дочерняя компания Cyprus Property Appraisals |
| Структура и состояние здания |
Инженер-строитель или строительный оценщик недвижимости |
| Документы от продавца, просмотры, торг, сроки. |
Ваш агент по недвижимости (это мы) |
Быстрые ответы
Сколько стоит свидетельство о поиске в земельном кадастре?
Небольшая плата за поиск (около 10 евро за один район на момент написания статьи) вносится в земельном управлении округа или через портал DLS.
Могу ли я купить недвижимость, у которой нет отдельного документа, подтверждающего право собственности?
Да, и многие новостройки продаются именно так. Прежде чем право собственности может быть выдано, вам понадобится контракт, хранящийся в Земельном реестре, согласие или разрешение банка застройщика, а также подтверждение того, чего еще не хватает.
Уплачивается ли гербовый сбор по договору купли-продажи на Кипре?
Нет. Гербовый сбор отменен для документов, подписанных с 1 января 2026 года.
Нужно ли гражданам ЕС разрешение на покупку недвижимости на Кипре?
Нет. Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают на тех же условиях, что и киприоты. Покупателям из стран, не входящих в ЕС, необходимо разрешение районной администрации.
Покупаете на Кипре? Просматривать недвижимость на продажу, прочтите пошаговое руководство по покупке, или позвоните нам по телефону 70 088 700 и мы расскажем вам, что нужно проверить для недвижимости, которую вы задумали.
