РЪКОВОДСТВО ЗА КУПУВАЧИ · КИПЪР · АКТУАЛИЗИРАНО ЗА 2026 Г.
Данъци върху имоти и такси за прехвърляне
Всичко, което трябва да знаете за разходите за покупка, продажба и притежаване имот в Кипър — с интерактивни калкулатори, които да ви помогнат да планирате.
Разбиране на разходите за имоти в Кипър
Кипър предлага един от най-привлекателните климати за инвестиции в имоти в Европа съюз. Без годишен данък върху имотите след премахването на данъка върху недвижимите имоти (IPT) през 2017 г. разходите за собственост остават значително по-ниски от повечето страни от ЕС. обаче купувачите и продавачите все още трябва да планират няколко еднократни такси, които се прилагат при придобиване и разпореждане.
Това ръководство обхваща основните категории разходи — Такси за прехвърляне, Данък върху капиталовите печалби и ДДС — обяснява премахването на Гербов налог от 1 януари 2026 г. и включва калкулатор за такса за превод така че можете да оцените разходите си, преди да поемете ангажимент.
Цифрите бяха проверени спрямо официалния данъчен отдел и отдела по земите и Източници на проучвания (DLS) и последно прегледани на 27 септември 2026 г. (вижте полето за източници по-горе). Те са само обща информация. За персонализиран съвет, моля, консултирайте се с квалифициран данъчен съветник или свържете се с нашия екип.
Такси за прехвърляне
1,5% – 4% (50% отстъпка) или 0% при платено ДДС
Гербов налог
Отменя се за документи, подписани от 1 януари 2026 г
Капиталови печалби
20% върху печалбата от продажба, с щедри лични изключения
ДДС
19% стандартно, намалено с 5% за квалифицирано основно жилище
Такси за прехвърляне
Таксите за прехвърляне се заплащат на Министерството на земите и проучванията (DLS), когато се прехвърля собствеността върху недвижим имот. Те се изчисляват на пазарната стойност или покупната цена (който и да е DLS определя се прилага) с помощта на прогресивни ленти. А постоянно 50% намаляване в момента е в сила за всички такси за превод:
| Стойност на имота | Пълна ставка | Текуща цена (50% отстъпка) |
|---|---|---|
| До €85 000 | 3% | 1.5% |
| €85,001 – €170,000 | 5% | 2.5% |
| Над 170 000 евро | 8% | 4% |
Нулеви такси за превод при плащане на ДДС
Ако купувачът вече е платил ДДС за нов имот (закупен от a разработчик), таксите за прехвърляне са напълно отменен (0%). Това важи за първи продажби на имоти ново строителство с 19% или 5% ДДС беше таксуван.
Съвместни купувачи
Когато две или повече лица придобиват съвместно имот, всеки съсобственик плаща прехвърляне такси само върху техния дял, което може да доведе до по-ниски кумулативни такси, тъй като всеки дял попада в по-ниски прогресивни ленти.
Изключения
Трансфери между съпрузи, между родители и деца и трансфери, свързани с за реорганизации на компании може да отговаря на условията за намалени или нулеви такси за прехвърляне съгласно специфични условия. Трансферите към благотворителни организации са освободени.
Калкулатор на такса за превод
Гербов налог
Гербовият налог е премахнат. Законите за гербовия налог бяха отменени от Закон 239(I)/2025 в сила от 1 януари 2026 г. Споразумения за продажба и други документи, съставени и подписани от тази дата, вече не подлежат на гербов налог.
Документите, подписани на или преди 31 декември 2025 г., остават предмет на предишните правила и все още трябва да бъдат подпечатани съгласно действащите процедури. Ако сте подписали договор за продажба през 2025г или по-рано и не е подпечатано, помолете вашия адвокат да се заеме с него. За справка, предишните ставки бяха:
| Стойност на договора | Оценете |
|---|---|
| До 5000 евро | 0% (освободени) |
| €5,001 – €170,000 | 0.15% |
| Над 170 000 евро | 0.20% |
(Предишен таван: 20 000 евро на документ. Тези тарифи се прилагат само за документи, подписани преди 2026 г.)
Депозиране на Споразумението в DLS
Депозиране на подписания договор за продажба в ДЛС за специфично изпълнение остава важен за защита на купувача, независимо дали се прилага гербов налог или не. За да се възползвате от специфична защита на изпълнението, споразумението трябва да бъде депозирано в рамките на шест месеца след подписването. Вашият адвокат ще уреди това.
Данък върху капиталовите печалби
Данъкът върху капиталовите печалби (CGT) в Кипър се прилага при фиксирана ставка от 20% върху печалбата, произтичаща от продажбата на недвижимо имущество, намиращо се в Кипър. Печалбата се изчислява като разликата между приходите от продажба и коригирана първоначална цена (отчитане на инфлацията с помощта на официалния индекс на CPI публикувано от данъчната служба).
Лични изключения
Всяко лице има право на a цял живот изключение, което е приспаднат от облагаемата печалба. Тези изключения могат да се използват само веднъж:
- €30,000 — Общо освобождаване при всяко изхвърляне
- €150,000 — Изхвърляне на собствено основно жилище (трябва да е живял там поне 5 години)
- €50,000 — Разпореждане със земеделска земя от земеделски производител
Тези суми се прилагат за освобождаване от 1 януари 2026 г. (преди €17 086, €85 430 и 25 629 евро). Общият таван на живота и условията за всяко изключение се определят от Закон за данъка върху капиталовите печалби — проверете при данъчен консултант, преди да разчитате на него.
Транзакции, освободени от CGT
- Трансфери, произтичащи от смърт
- Подаръци между роднини до трета степен на родство (например съпрузи, родители и деца)
- Подаръци за благотворителни или обществено полезни организации
- Подаръци за републиката или местната власт
- Замяна или разпореждане при комасация на земеделска земя
- Принудително придобиване от държавата
- Разпореждане с акции, регистрирани на призната фондова борса
Допустими удръжки
Следните разходи могат да бъдат приспаднати от приходите от продажба, когато изчисляване на облагаемата печалба:
- Първоначална цена на придобиване (коригирана спрямо инфлацията)
- Разходи за всякакви подобрения/допълнения към имота
- Разходи, свързани с придобиването и разпореждането (напр. правни такси, платени такси за прехвърляне)
- Лихва по заеми, използвани за придобиване на имота (според условията)
ДДС върху имота
Данъкът върху добавената стойност се прилага за първа продажба на нов жилищен имот от предприемач или строителна компания. Не важи за препродажби между частни лица (имот втора употреба).
Стандартна ставка: 19%
Стандартната ставка на ДДС от 19% се прилага за всички имоти ново строителство, продавани от регистриран по ДДС предприемач като част от тяхната стопанска дейност.
Намалена ставка: 5% за основно жилище
Намалена ставка на ДДС от 5% е достъпна за физически лица, които купуват или изграждат свои основно и постоянно местожителство, при условията:
- Кандидатът трябва да е физическо лице (не фирма)
- Имотът трябва да се използва като основно жилище най-малко 10 години
- Ставката от 5% се прилага за първите 130 m²; ако общата застроена площ надвишава 190 m², целият имот се облага с 19% данък
- Ставката от 5% се прилага за първите €350 000 от стойността; ако общата стойност надвишава 475 000 евро, целият имот се облага с 19% данък
- Никакъв друг сертификат с намалена ставка не може да бъде предоставен на кандидата през предходните 10 години
- Трябва да се получи одобрение от данъчния отдел, преди да се влезе във владение
Това са правилата, въведени със Закон 42(I)/2023. Преходни разпоредби, позволяващи по-старата схема в определени случаи са удължени до 31 декември 2026 г., но само когато е издадено разрешение за строеж след 1 януари 2025 г. (или все още не е издаден); в противен случай крайният срок беше 15 юни 2026 г. — попитайте вашия адвокат дали покупката ви отговаря на изискванията.
Взаимодействие с ДДС и такси за превод
Ако се плаща ДДС при покупка на нов имот, без такси за прехвърляне са дължими в DLS. Това е голяма икономия за купувачите на имоти ново строителство от разработчици, тъй като таксите за прехвърляне са напълно отменени.
Пример: Закупуване на нов апартамент
Купувач купува нов апартамент от 120 m² от предприемач за €300 000 като тяхно основно жилище:
Няма данък върху наследството
Кипър не налага никакъв данък върху наследството. Имотът може да бъде прехвърлен на наследници, без да поемат задължения за имущество или наследство, което прави Кипър една от най-благоприятните юрисдикции в ЕС за взаимодействие между поколенията прехвърляне на имоти.
Годишни разходи за собственост
Although there is no state property tax, property owners in Cyprus are still required to pay certain local authority charges imposed by municipalities and community boards. These are not the old Immovable Property Tax — they are separate fees for local services. The main recurring charges are:
Refuse Collection
An annual fee for regular garbage/refuse collection, charged by the local municipality or community board. The fee depends on the size and type of property.
The maximum refuse collection fee is capped at €250 per year.
Sewerage Charges
An annual sewerage tax is payable to the local Sewerage Board. It is calculated on the 1980 general valuation of the property (the same basis formerly used for IPT). Rates vary by district.
An additional usage fee of approx. €0.50–€0.65 per m³ of water consumed may also apply, collected through the water bill.
Municipal / Community Tax
An annual municipal tax covers street lighting, road maintenance, parks, and other community services. Like the sewerage tax, it is calculated on the 1980 general valuation of the property.
Rates and services vary between urban municipalities and rural communities.
Communal / Common Expenses
For properties in shared developments (apartment blocks, gated communities), owners pay communal charges covering maintenance of shared facilities such as swimming pools, gardens, lifts, and common areas.
Varies significantly based on facilities provided. Detached houses are generally exempt.
Typical Annual Cost for a Standard Residence
For a typical apartment or house in a Лимасол municipality, total annual local authority charges (refuse collection + sewerage tax + municipal tax) usually amount to between €150 and €500 per year, depending on the property’s 1980 valuation, size, and location. This is considerably lower than the recurring property taxes in most other EU member states.
Tax Summary at a Glance
| Tax / Fee | Who Pays | Rate | When |
|---|---|---|---|
| Такси за прехвърляне | Buyer | 1.5% / 2.5% / 4% (50% off); 0% if VAT paid | At title transfer (DLS) |
| Гербов налог | Buyer | Abolished for documents signed from 1 Jan 2026 | — |
| Capital Gains Tax | Seller | 20% on profit | On disposal |
| VAT (new properties) | Buyer | 19% (or 5% primary res.) | On purchase from developer |
| Annual Property Tax (IPT) | — | Abolished since 1 Jan 2017 | — |
| Refuse Collection | Owner | €85–€250/year | Annual |
| Sewerage Tax | Owner | 0.30‰–0.35‰ of 1980 valuation | Annual |
| Municipal Tax | Owner | 0.10‰–0.20‰ of 1980 valuation | Annual |
Important Disclaimer
The information provided on this page is intended for general guidance purposes only and does not constitute professional tax, legal, or financial advice. While every effort has been made to ensure the accuracy of the rates, thresholds, and regulations described herein, tax laws and government policies in Cyprus are subject to change without notice.
Vouniotis Real Estate is a real estate agency and not a licensed tax adviser or law firm. The calculator on this page provides estimates only and should not be relied upon for formal tax planning or financial decisions. Actual fees and taxes may differ based on individual circumstances, property specifics, and the prevailing legislation at the time of transaction.
We strongly recommend that you consult a qualified tax adviser, accountant, or solicitor before making any property purchase or sale decisions. For personalised guidance on your specific situation, please contact our team and we will be happy to refer you to an appropriate professional.
Need Help With Your Property Purchase?
Our team of experienced property professionals can guide you through every cost and every step of the buying process in Cyprus.