ΟΔΗΓΟΣ ΑΓΟΡΑΣΤΗ · ΚΥΠΡΟΣ · ΕΝΗΜΕΡΩΜΕΝΟΣ ΓΙΑ ΤΟ 2026
Φόροι ακινήτων & τέλη μεταβίβασης
Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για το κόστος αγοράς, πώλησης και ιδιοκτησίας ακίνητα στην Κύπρο — με διαδραστικές αριθμομηχανές για να σας βοηθήσουν να προγραμματίσετε.
Κατανόηση του κόστους ιδιοκτησίας στην Κύπρο
Η Κύπρος προσφέρει ένα από τα πιο ελκυστικά επενδυτικά κλίματα σε ακίνητα στην Ευρώπη Ένωση. Χωρίς ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας από την κατάργηση του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (Φ.Π.Α.) το 2017, το κόστος ιδιοκτησίας παραμένει σημαντικά χαμηλότερο από τις περισσότερες χώρες της ΕΕ. Ωστόσο, Οι αγοραστές και οι πωλητές θα πρέπει να σχεδιάζουν ακόμα πολλές εφάπαξ χρεώσεις που ισχύουν στο απόκτηση και διάθεση.
Αυτός ο οδηγός καλύπτει τις κύριες κατηγορίες κόστους — Τέλη μεταβίβασης, Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών και ΦΠΑ — εξηγεί την κατάργηση του Χαρτόσημο από την 1 Ιανουαρίου 2026 και περιλαμβάνει έναν υπολογιστή χρέωσης μεταφοράς ώστε να μπορείτε να υπολογίσετε το κόστος σας πριν αναλάβετε οποιαδήποτε δέσμευση.
Τα στοιχεία ελέγχθηκαν με επίσημο Τμήμα Φορολογίας και Τμήμα Κτηματολογίου και Πηγές Surveys (DLS) και τελευταία αναθεώρηση στις 27 Σεπτεμβρίου 2026 (δείτε το πλαίσιο πηγών παραπάνω). Είναι μόνο γενικές πληροφορίες. Για εξατομικευμένες συμβουλές, συμβουλευτείτε έναν ειδικευμένο φορολογικό σύμβουλο ή επικοινωνήστε με την ομάδα μας.
Τέλη μεταβίβασης
1,5% – 4% (50% έκπτωση) ή 0% όταν καταβάλλεται ΦΠΑ
Χαρτόσημο
Καταργήθηκε για έγγραφα που υπογράφηκαν από 1 Ιανουαρίου 2026
Κεφαλαιουχικά κέρδη
20% στο κέρδος διάθεσης, με γενναιόδωρες προσωπικές εξαιρέσεις
ΦΠΑ
Πρότυπο 19%, μειωμένο 5% για ειδική κύρια κατοικία
Τέλη μεταβίβασης
Τα τέλη μεταβίβασης καταβάλλονται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (DLS) όταν μεταβιβάζεται η κυριότητα ακίνητης περιουσίας. Υπολογίζονται επί του την αγοραία αξία ή την τιμή αγοράς (όποιο κι αν είναι το DLS καθορίζει ισχύει) χρησιμοποιώντας προοδευτικές ζώνες. ΕΝΑ μόνιμο 50% μείωση ισχύει επί του παρόντος για όλα τα έξοδα μεταφοράς:
| Αξία Ακινήτου | Πλήρης τιμή | Τρέχουσα τιμή (50% έκπτωση) |
|---|---|---|
| Έως 85.000€ | 3% | 1.5% |
| €85,001 – €170,000 | 5% | 2.5% |
| Πάνω από 170.000 € | 8% | 4% |
Μηδενικά τέλη μεταβίβασης όταν καταβάλλεται ΦΠΑ
Εάν ο αγοραστής έχει ήδη καταβάλει ΦΠΑ σε νέο ακίνητο (αγορασμένο από α προγραμματιστής), τα τέλη μεταφοράς είναι ακυρώθηκε πλήρως (0%). Αυτό ισχύει για πρώτες πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων όπου ΦΠΑ 19% ή 5%. χρεώθηκε.
Κοινοί Αγοραστές
Όταν δύο ή περισσότερα άτομα αποκτούν ένα ακίνητο από κοινού, κάθε συνιδιοκτήτης πληρώνει μεταβίβαση αμοιβές μόνο για το μερίδιό τους, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερες σωρευτικές προμήθειες από κάθε μία μερίδιο εμπίπτει σε χαμηλότερες προοδευτικές ζώνες.
Εξαιρέσεις
Μεταγραφές μεταξύ συζύγων, μεταξύ γονέων και τέκνων και μεταβιβάσεις που σχετίζονται σε αναδιοργανώσεις εταιρειών μπορεί να πληρούν τις προϋποθέσεις για μειωμένα ή μηδενικά τέλη μεταφοράς βάσει συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Εξαιρούνται οι μεταφορές σε φιλανθρωπικές οργανώσεις.
Υπολογιστής χρέωσης μεταφοράς
Χαρτόσημο
Το τέλος χαρτοσήμου καταργήθηκε. Οι νόμοι για τα τέλη χαρτοσήμου καταργήθηκαν από Νόμος 239(I)/2025 με ισχύ από 1 Ιανουάριο 2026. Συμφωνίες πώλησης και άλλα έγγραφα που έχουν συνταχθεί και υπογραφεί από την ημερομηνία αυτή δεν υπόκεινται πλέον σε τέλος χαρτοσήμου.
Τα έγγραφα που έχουν υπογραφεί στις ή πριν από τις 31 Δεκέμβρη 2025 υπόκεινται στους προηγούμενους κανόνες και πρέπει να φέρει ακόμη σφραγίδα σύμφωνα με τις ισχύουσες διαδικασίες. Εάν υπογράψατε συμφωνία πώλησης το 2025 ή νωρίτερα και δεν έχει σφραγιστεί, ζητήστε από τον δικηγόρο σας να το αντιμετωπίσει. Για αναφορά, το Οι προηγούμενες τιμές ήταν:
| Αξία συμβολαίου | Τιμή |
|---|---|
| Έως 5.000€ | 0% (εξαιρείται) |
| €5,001 – €170,000 | 0.15% |
| Πάνω από 170.000 € | 0.20% |
(Πρώην ανώτατο όριο: 20.000 € ανά έγγραφο. Αυτές οι τιμές ισχύουν μόνο για έγγραφα που έχουν υπογραφεί πριν από το 2026.)
Κατάθεση της Συμφωνίας στο DLS
Κατάθεση της υπογεγραμμένης συμφωνίας πώλησης στο DLS για συγκεκριμένη απόδοση παραμένει σημαντική για την προστασία του αγοραστή, ανεξάρτητα από το αν ισχύει τέλος χαρτοσήμου ή όχι. Για να επωφεληθείτε από ειδική προστασία απόδοσης, η συμφωνία πρέπει να κατατεθεί εντός έξι μηνών από την υπογραφή. Ο δικηγόρος σας θα το κανονίσει αυτό.
Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών
Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών (ΦΚΚ) στην Κύπρο ισχύει με ενιαίο συντελεστή 20% επί του κέρδους που προκύπτει από τη διάθεση ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται στην Κύπρο. Το κέρδος υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ του προϊόντος της διάθεσης και του προσαρμοσμένο αρχικό κόστος (υπολογίζοντας τον πληθωρισμό χρησιμοποιώντας τον επίσημο δείκτη ΔΤΚ που δημοσιεύθηκε από το Τμήμα Φορολογίας).
Προσωπικές Εξαιρέσεις
Κάθε άτομο δικαιούται α διάρκεια ζωής απαλλαγή δηλαδή αφαιρείται από το φορολογητέο κέρδος. Αυτές οι εξαιρέσεις μπορούν να χρησιμοποιηθούν μόνο μία φορά:
- €30,000 — Γενική εξαίρεση για κάθε διάθεση
- €150,000 — Διάθεση της κύριας κατοικίας (πρέπει να έχει ζήσει εκεί για τουλάχιστον 5 χρόνια)
- €50,000 — Διάθεση γεωργικής γης από αγρότη
Αυτά τα ποσά ισχύουν για εκχωρήσεις από 1 Ιανουαρίου 2026 (παλαιότερα 17.086 €, 85.430 € και 25.629 €). Το συνολικό ανώτατο όριο διάρκειας ζωής και οι προϋποθέσεις για κάθε εξαίρεση καθορίζονται από την Νόμος περί φόρου κεφαλαιουχικών κερδών — επιβεβαιώστε με έναν φορολογικό σύμβουλο πριν βασιστείτε σε αυτούς.
Συναλλαγές που εξαιρούνται από CGT
- Μεταγραφές που προκύπτουν από θάνατο
- Δώρα μεταξύ συγγενών μέχρι τον τρίτο βαθμό συγγένειας (π.χ. συζύγους, γονείς και παιδιά)
- Δώρα σε φιλανθρωπικούς ή κοινωφελείς οργανισμούς
- Δώρα στη Δημοκρατία ή σε τοπική αρχή
- Ανταλλαγή ή διάθεση στο πλαίσιο ενοποίησης γεωργικής γης
- Αναγκαστική εξαγορά από το Δημόσιο
- Διάθεση μετοχών εισηγμένων σε αναγνωρισμένο χρηματιστήριο
Επιτρεπόμενες Εκπτώσεις
Τα ακόλουθα έξοδα μπορούν να αφαιρεθούν από τα έσοδα από τη διάθεση όταν υπολογισμός του φορολογητέου κέρδους:
- Αρχικό κόστος κτήσης (προσαρμοσμένο με βάση τον πληθωρισμό)
- Κόστος οποιωνδήποτε βελτιώσεων/προσθηκών στο ακίνητο
- Έξοδα που σχετίζονται με την απόκτηση και τη διάθεση (π.χ. νομικές αμοιβές, πληρωμένα τέλη μεταβίβασης)
- Τόκοι δανείων που χρησιμοποιούνται για την απόκτηση του ακινήτου (υπό προϋποθέσεις)
ΦΠΑ σε ακίνητα
Ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας ισχύει για την πρώτη πώληση νέας κατοικίας από έναν προγραμματιστή ή κατασκευαστική εταιρεία. Δεν ισχύει για μεταπωλήσεις μεταξύ ιδιώτες (μεταχειρισμένα ακίνητα).
Τυπικό ποσοστό: 19%
Ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ 19% ισχύει για όλα τα νεόδμητα ακίνητα που πωλούνται από ένας προγραμματιστής εγγεγραμμένος στο ΦΠΑ ως μέρος της επιχειρηματικής του δραστηριότητας.
Μειωμένο Ποσοστό: 5% για Πρωτοβάθμια Κατοικία
Διατίθεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% για άτομα που αγοράζουν ή κατασκευάζουν το δικό τους κύρια και μόνιμη κατοικία, υπό προϋποθέσεις:
- Ο αιτών πρέπει να είναι φυσικό πρόσωπο (όχι εταιρεία)
- Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία για τουλάχιστον 10 χρόνια
- Το ποσοστό 5% ισχύει για τα πρώτα 130 m². αν η συνολική οικοδομήσιμη επιφάνεια υπερβαίνει τα 190 m², ολόκληρο το ακίνητο φορολογείται με 19%
- Το ποσοστό 5% ισχύει για τα πρώτα 350.000 € αξίας. αν η συνολική αξία υπερβαίνει τις 475.000 €, ολόκληρο το ακίνητο φορολογείται με 19%
- Κανένα άλλο πιστοποιητικό μειωμένου συντελεστή δεν μπορεί να έχει χορηγηθεί στον αιτούντα τα προηγούμενα 10 χρόνια
- Πριν από την κατοχή πρέπει να ληφθεί έγκριση από το Τμήμα Φορολογίας
Αυτοί είναι οι κανόνες που εισάγει ο Νόμος 42(Ι)/2023. Μεταβατικές διατάξεις που επιτρέπουν το παλαιότερο καθεστώς σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν παραταθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, αλλά μόνο όπου εκδόθηκε η οικοδομική άδεια μετά την 1 Ιανουαρίου 2025 (ή δεν έχει ακόμη εκδοθεί)· Διαφορετικά, η προθεσμία ήταν στις 15 Ιουνίου 2026 — ρωτήστε τον δικηγόρο σας εάν η αγορά σας πληροί τις προϋποθέσεις.
Αλληλεπίδραση ΦΠΑ και Τελών Μεταβίβασης
Εάν καταβληθεί ΦΠΑ σε νέα αγορά ακινήτου, χωρίς έξοδα μεταβίβασης είναι που οφείλεται στο DLS. Αυτή είναι μια σημαντική εξοικονόμηση για τους αγοραστές νεόδμητων ακινήτων από προγραμματιστές, καθώς τα τέλη μεταφοράς αίρονται πλήρως.
Παράδειγμα: Αγορά νέου διαμερίσματος
Ένας αγοραστής αγοράζει ένα νέο διαμέρισμα 120 m² από έναν κατασκευαστή για 300.000 € ως κύρια κατοικία τους:
Χωρίς Φόρο Κληρονομιάς
Η Κύπρος δεν επιβάλλει κανέναν φόρο κληρονομιάς. Η ιδιοκτησία μπορεί να μεταβιβαστεί σε κληρονόμοι χωρίς να επιβαρύνονται με κληρονομικά ή κληρονομικά καθήκοντα, κάνοντας Κύπρο μια από τις πιο ευνοϊκές δικαιοδοσίες στην ΕΕ για διαγενεακές μεταβιβάσεις ακινήτων.
Ετήσιο κόστος ιδιοκτησίας ακινήτων
Αν και δεν υπάρχει κρατικός φόρος περιουσίας, εξακολουθούν να απαιτούνται ιδιοκτήτες ακινήτων στην Κύπρο να πληρώσει ορισμένους τοπικές αρχές που επιβάλλονται από δήμους και κοινοτικά συμβούλια. Αυτά είναι δεν ο παλιός Φόρος Ακίνητης Περιουσίας — αυτοί είναι χωριστές χρεώσεις για τις τοπικές υπηρεσίες. Οι κύριες επαναλαμβανόμενες χρεώσεις είναι:
Συλλογή απορριμμάτων
Ένα ετήσιο τέλος για την τακτική συλλογή απορριμμάτων/απορριμμάτων, που χρεώνεται από το τοπικό συμβούλιο δήμου ή κοινότητας. Η χρέωση εξαρτάται από το μέγεθος και είδος ιδιοκτησίας.
Το μέγιστο τέλος συλλογής απορριμμάτων περιορίζεται στα 250 € ετησίως.
Χρεώσεις αποχέτευσης
Ο ετήσιος φόρος αποχέτευσης καταβάλλεται στο τοπικό Συμβούλιο Αποχετεύσεων. Είναι υπολογίστηκε στη γενική εκτίμηση του 1980 του ακινήτου (το ίδιο βάση που χρησιμοποιήθηκε στο παρελθόν για IPT). Οι τιμές ποικίλλουν ανά περιοχή.
Μια επιπλέον χρέωση χρήσης περίπου. €0,50– €0,65 ανά m³ Το νερό που καταναλώθηκε μπορεί επίσης να ισχύει, το οποίο εισπράττεται μέσω του λογαριασμού νερού.
Δημοτικός / Κοινοτικός Φόρος
Ένας ετήσιος δημοτικός φόρος καλύπτει τον οδικό φωτισμό, τη συντήρηση δρόμων, τα πάρκα, και άλλες κοινοτικές υπηρεσίες. Όπως και ο φόρος αποχέτευσης, υπολογίζεται επί της γενικής εκτίμησης του ακινήτου του 1980.
Οι τιμές και οι υπηρεσίες ποικίλλουν μεταξύ των αστικών δήμων και των αγροτικών κοινοτήτων.
Κοινόχρηστα / Κοινόχρηστα
Για ακίνητα σε κοινόχρηστες εγκαταστάσεις (πολυκατοικίες, κλειστές κοινότητες), οι ιδιοκτήτες πληρώνουν κοινόχρηστα έξοδα που καλύπτουν τη συντήρηση κοινόχρηστων εγκαταστάσεων όπως όπως πισίνες, κήποι, ανελκυστήρες και κοινόχρηστοι χώροι.
Διαφέρει σημαντικά ανάλογα με τις παρεχόμενες εγκαταστάσεις. Οι μονοκατοικίες γενικά εξαιρούνται.
Τυπικό ετήσιο κόστος για μια τυπική κατοικία
Για ένα τυπικό διαμέρισμα ή σπίτι σε δήμο Λεμεσού, συνολικό ετήσιο τοπικό τα τέλη αρχής (συλλογή απορριμμάτων + φόρος αποχέτευσης + δημοτικός φόρος) συνήθως ανέρχονται μεταξύ €150 και €500 το χρόνο, ανάλογα με το εκτίμηση, μέγεθος και τοποθεσία του ακινήτου το 1980. Αυτό είναι σημαντικά χαμηλότερο από τους επαναλαμβανόμενους φόρους ακινήτων στα περισσότερα άλλα κράτη μέλη της ΕΕ.
Περίληψη φόρου με μια ματιά
| Φόρος / Τέλος | Ποιος Πληρώνει | Τιμή | Οταν |
|---|---|---|---|
| Τέλη μεταβίβασης | Αγοραστής | 1,5% / 2,5% / 4% (50% έκπτωση); 0% αν καταβληθεί ΦΠΑ | Κατά τη μεταφορά τίτλου (DLS) |
| Χαρτόσημο | Αγοραστής | Καταργήθηκε για έγγραφα που υπογράφηκαν από 1 Ιανουαρίου 2026 | — |
| Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών | Πωλητής | 20% επί του κέρδους | Σε διάθεση |
| ΦΠΑ (νέα ακίνητα) | Αγοραστής | 19% (ή 5% πρωτεύον ρεζ.) | Κατά την αγορά από τον προγραμματιστή |
| Ετήσιος φόρος περιουσίας (IPT) | — | Καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2017 | — |
| Συλλογή απορριμμάτων | Ιδιοκτήτης | 85€–250€/έτος | Ετήσιος |
| Φόρος Αποχέτευσης | Ιδιοκτήτης | 0,30‰–0,35‰ εκτίμησης 1980 | Ετήσιος |
| Δημοτικός φόρος | Ιδιοκτήτης | 0,10‰–0,20‰ εκτίμησης 1980 | Ετήσιος |
Σημαντική Αποποίηση Ευθύνης
Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτή τη σελίδα προορίζονται για γενική καθοδήγηση σκοπούς μόνο και δεν συνιστά επαγγελματικό φόρο, νόμιμο ή οικονομικές συμβουλές. Ενώ έχει καταβληθεί κάθε προσπάθεια για να εξασφαλιστεί η ακρίβεια του τα ποσοστά, τα κατώτατα όρια και οι κανονισμοί που περιγράφονται στο παρόν, οι φορολογικοί νόμοι και η κυβέρνηση οι πολιτικές στην Κύπρο υπόκεινται σε αλλαγές χωρίς προειδοποίηση.
Η Vouniotis Real Estate είναι μεσιτικό γραφείο και δεν είναι αδειοδοτημένος φόρος σύμβουλος ή δικηγορικό γραφείο. Η αριθμομηχανή σε αυτή τη σελίδα παρέχει εκτιμήσεις μόνο και δεν πρέπει να βασίζονται σε επίσημο φορολογικό σχεδιασμό ή οικονομικό αποφάσεις. Οι πραγματικές αμοιβές και φόροι ενδέχεται να διαφέρουν ανάλογα με τις ατομικές περιστάσεις, χαρακτηριστικά ιδιοκτησίας και την ισχύουσα νομοθεσία κατά τη στιγμή της συναλλαγής.
Συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν ειδικευμένο φορολογικό σύμβουλο, λογιστή ή δικηγόρο πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση αγοράς ή πώλησης ακινήτου. Για εξατομικευμένο καθοδήγηση για τη συγκεκριμένη κατάστασή σας, παρακαλώ επικοινωνήστε με την ομάδα μας και εμείς θα χαρεί να σας παραπέμψει σε έναν κατάλληλο επαγγελματία.
Χρειάζεστε βοήθεια για την αγορά ακινήτου;
Η ομάδα μας από έμπειρους επαγγελματίες ακινήτων μπορεί να σας καθοδηγήσει σε κάθε κόστος και κάθε βήμα της διαδικασίας αγοράς στην Κύπρο.