ΟΔΗΓΟΣ ΑΓΟΡΑΣΤΗ · ΚΥΠΡΟΣ · ΕΝΗΜΕΡΩΜΕΝΟΣ ΓΙΑ ΤΟ 2026
Αγορά ακινήτου στην Κύπρο
Ο πλήρης οδηγός σας για την αγορά ακινήτου στην Κύπρο — από την πρώτη αναζήτηση μέχρι τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας, με τις νομικές απαιτήσεις, το κόστος και τις επιλογές διαμονής.
Επίσημες πηγές
- Έφορος Εταιρειών — κατάργηση των νόμων για τα τέλη χαρτοσήμου (Ν. 239(Ι)/2025) από 1 Ιανουαρίου 2026
- Τμήμα Φορολογίας — Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών: γενικές πληροφορίες
- Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας
- Υπουργείο Εσωτερικών — Αγορά ακινήτου: άδεια για αλλοδαπούς (Κεφ. 109, έντυπο COMM 145)
- Τμήμα Μετανάστευσης — άδειες μετανάστευσης για επενδυτές (4η αναθεώρηση, Μάιος 2023)
- Τμήμα Μετανάστευσης — μέλη της οικογένειας κατόχων αδειών μετανάστευσης
Γιατί να Αγοράσετε Ακίνητο στην Κύπρο;
Η Κύπρος έχει καθιερωθεί ως μία από τις πιο ελκυστικές αγορές ακινήτων της Μεσογείου. Ως πλήρες μέλος της ΕΕ από το 2004, το νησί προσφέρει σταθερό νομικό πλαίσιο βασισμένο στο αγγλικό κοινοδίκαιο, διαφανές κτηματολόγιο και μια αγορά που ελκύει τόσο όσους αναζητούν ποιότητα ζωής όσο και επενδυτές.
Με πάνω από 300 ημέρες ηλιοφάνειας, άριστη ιατρική περίθαλψη, διεθνή σχολεία, χαμηλή εγκληματικότητα και κοσμοπολίτικο τρόπο ζωής, η Κύπρος είναι ελκυστικός προορισμός για οικογένειες, συνταξιούχους και εργαζόμενους εξ αποστάσεως. Η Λεμεσός ειδικότερα έχει εξελιχθεί σε ακμάζον κέντρο για εταιρείες τεχνολογίας και διεθνείς επιχειρήσεις.
Για αναλυτική παρουσίαση όλων των φόρων και τελών, επισκεφθείτε τη σελίδα μας Φόροι ακινήτων & τέλη μεταβίβασης .
Μέλος της ΕΕ
Πλήρες κράτος μέλος της ΕΕ με σταθερό νομικό σύστημα βασισμένο στο αγγλικό κοινοδίκαιο
Χωρίς Φόρο Κληρονομιάς
Η περιουσία περνά στους κληρονόμους χωρίς φόρο κληρονομιάς ή διαδοχής
Φορολογικά Οφέλη
Οι κάτοικοι χωρίς φορολογική αφετηρία (non-dom) δεν φορολογούνται για μερίσματα και τόκους
Πρόγραμμα Διαμονής
Μόνιμη διαμονή μέσω επένδυσης σε ακίνητο αξίας €300.000+
Η Διαδικασία Αγοράς
Μια συνηθισμένη αγορά, από την πρώτη αναζήτηση μέχρι τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας, διαρκεί 3–6 μήνες.
Αναζήτηση Ακινήτου
Καθορίστε τις απαιτήσεις σας και συνεργαστείτε με έναν αξιόπιστο τοπικό μεσίτη. Επισκεφθείτε τα ακίνητα αυτοπροσώπως και γνωρίστε διαφορετικές περιοχές.
Ορίστε Ανεξάρτητο Δικηγόρο
Αναθέστε την υπόθεση στον δικό σας δικηγόρο — μη χρησιμοποιείτε ποτέ τον δικηγόρο του πωλητή ή του κατασκευαστή.
Νομικός Έλεγχος
Ο δικηγόρος σας κάνει έρευνα στο Κτηματολόγιο για να επιβεβαιώσει ότι ο τίτλος είναι καθαρός, ελέγχει για βάρη και επαληθεύει την πολεοδομική άδεια και την άδεια οικοδομής.
Κρατήστε το Ακίνητο
Καταβάλετε προκαταβολή κράτησης (συνήθως €5.000–€10.000) ώστε το ακίνητο να αποσυρθεί από την αγορά όσο ετοιμάζεται το συμβόλαιο.
Υπογράψτε το Πωλητήριο Έγγραφο
Τα δύο μέρη υπογράφουν το συμβόλαιο. Ο αγοραστής καταβάλλει το 20–30% της τιμής. Για να επωφεληθεί από την προστασία της ειδικής εκτέλεσης, το πωλητήριο έγγραφο πρέπει να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο (ΤΚΧ) εντός έξι μηνών από την υπογραφή.
Κατάθεση του Πωλητηρίου στο Κτηματολόγιο
Ο δικηγόρος σας καταθέτει την υπογεγραμμένη σύμβαση στο Κτηματολόγιο, εντός έξι μηνών από την υπογραφή, για να προστατεύσει το δικαίωμά σας σε συγκεκριμένη απόδοση. Το τέλος χαρτοσήμου δεν ισχύει πλέον για συμφωνίες που έχουν υπογραφεί από την 1 Ιανουαρίου 2026 (Νόμος 239(I)/2025).
Αγοραστές εκτός ΕΕ: Άδεια απόκτησης
Οι υπήκοοι τρίτων χωρών υποβάλλουν αίτηση στην Επαρχιακή Διοίκηση όπου βρίσκεται το ακίνητο, στο έντυπο COMM 145. Δεν υπάρχει χρέωση και το Υπουργείο Εσωτερικών δηλώνει ότι οι αιτήσεις χρειάζονται 2-3 εβδομάδες.
Εξόφληση
Καταβάλετε το υπόλοιπο σύμφωνα με το συμφωνημένο χρονοδιάγραμμα. Σε αγορές ακινήτων υπό κατασκευή (off-plan), οι πληρωμές συνδέονται με τα στάδια κατασκευής.
Πληρωμή Τελών Μεταβίβασης (ή ΦΠΑ)
Τα τέλη μεταβίβασης, 1,5%–4% (με μείωση 50%), καταβάλλονται στο Κτηματολόγιο. Δεν καταβάλλονται καθόλου αν στο νεόδμητο ακίνητο έχει πληρωθεί ΦΠΑ.
Μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας
Ο τίτλος ιδιοκτησίας μεταβιβάζεται στο Κτηματολόγιο στο όνομα του αγοραστή. Είστε πλέον ο νόμιμος ιδιοκτήτης.
Νομικές Απαιτήσεις για Ξένους Αγοραστές
Πολίτες ΕΕ
Οι πολίτες της ΕΕ έχουν τα ίδια δικαιώματα με τους Κυπρίους — χωρίς περιορισμούς στον αριθμό ή τον τύπο των ακινήτων που αγοράζουν.
Πολίτες Τρίτων Χωρών
Χρειάζεστε άδεια από την Επαρχιακή Διοίκηση (Νόμος περί Απόκτησης Ακίνητης Περιουσίας (Αλλοδαπών), Κεφ. 109). Καλύπτει είτε ένα οικόπεδο έως 4.000 m² για να χτίσετε το δικό σας σπίτι, είτε έως δύο μονάδες — δύο σπίτια, ή ένα σπίτι συν ένα κατάστημα έως 100 m² ή ένα γραφείο έως 250 m². Ένα ζευγάρι μετράει ως ένας αγοραστής. Οι εταιρείες που ελέγχονται από υπηκόους τρίτων χωρών χρειάζονται επίσης άδεια.
Απόκτηση μέσω Εταιρείας
Το ακίνητο μπορεί να αποκτηθεί μέσω εταιρείας εγγεγραμμένης στην Κύπρο, κάτι συνηθισμένο για εμπορικές επενδύσεις. Συμβουλευτείτε φορολογικό σύμβουλο πριν επιλέξετε αυτή τη λύση.
Απαιτούμενα έγγραφα
- Έγκυρο διαβατήριο — για ταυτοποίηση και υπογραφή του συμβολαίου
- Αριθμός Φορολογικής Ταυτότητας Κύπρου (ΑΦΤ/TIC) — εκδίδεται από το Τμήμα Φορολογίας
- Συστατική επιστολή τράπεζας — που επιβεβαιώνει την προέλευση των κεφαλαίων
- Αποδεικτικό διεύθυνσης — λογαριασμός κοινής ωφέλειας ή κατάσταση τραπεζικού λογαριασμού
- Πληρεξούσιο — αν απουσιάζετε κατά την υπογραφή (επικυρωμένο από συμβολαιογράφο και με σφραγίδα Apostille)
- Πιστοποιητικό γάμου — αν αγοράζετε από κοινού (μεταφρασμένο και με σφραγίδα Apostille)
Το Κόστος με μια Ματιά
Για αναλυτικές πληροφορίες και διαδραστικούς υπολογιστές, επισκεφθείτε τη σελίδα μας Φόροι ακινήτων & τέλη μεταβίβασης .
Τέλη μεταβίβασης
Κλιμακωτοί συντελεστές με μόνιμη μείωση 50%. Δεν καταβάλλονται αν έχει πληρωθεί ΦΠΑ σε νεόδμητο ακίνητο.
Χαρτόσημο
Δεν καταβάλλεται χαρτόσημο για πωλητήρια έγγραφα που υπογράφονται από την 1η Ιανουαρίου 2026. Για όσα υπογράφηκαν νωρίτερα ισχύουν οι παλιοί κανόνες.
Δικηγορικά Έξοδα
Αμοιβή ανεξάρτητου δικηγόρου για τον νομικό έλεγχο, τον έλεγχο του συμβολαίου και τον χειρισμό της συναλλαγής, πλέον ΦΠΑ.
ΦΠΑ (Νέα Ακίνητα)
Μειωμένος συντελεστής 5% για κύρια κατοικία που πληροί τις προϋποθέσεις (ισχύουν όρια εμβαδού και αξίας)· διαφορετικά ισχύει ο κανονικός συντελεστής 19%.
Προμήθεια Μεσίτη
Στην Κύπρο η προμήθεια του μεσίτη καταβάλλεται συνήθως από τον πωλητή, όχι από τον αγοραστή. Πρόκειται για πρακτική της αγοράς και όχι για νομικό κανόνα, γι' αυτό ελέγξτε τους όρους γραπτώς.
Επιλογές Διαμονής & Βίζας
Άδεια Μόνιμης Διαμονής (Ταχεία Διαδικασία)
Οι υπήκοοι τρίτων χωρών μπορούν να αποκτήσουν μόνιμη διαμονή μέσω επένδυσης σε ακίνητα:
- Επενδύστε τουλάχιστον €300,000: ένα νέο σπίτι που αγοράστηκε από πρώτο χέρι από έναν προγραμματιστή (συν ΦΠΑ) ή άλλη ακίνητη περιουσία, όπως γραφεία ή καταστήματα, εταιρικό κεφάλαιο ή μονάδες του Κυπριακού Οργανισμού Επενδύσεων
- Εξασφαλίστε ετήσιο εισόδημα τουλάχιστον 50.000 €, συν 15.000 € για σύζυγο και 10.000 € για κάθε εξαρτώμενο ανήλικο τέκνο (από το εξωτερικό για τη διαδρομή για νέο σπίτι)
- Καθαρό ποινικό μητρώο από τη χώρα καταγωγής και τη χώρα διαμονής, εάν είναι διαφορετική
- Μεταφορά κεφαλαίων από το εξωτερικό σε τραπεζικό λογαριασμό στην Κύπρο
Η επεξεργασία διαρκεί περίπου 2 μήνες. Η άδεια καλύπτει τον αιτούντα, τη σύζυγο και τα παιδιά κάτω των 18 ετών. Άπαντρα παιδιά ηλικίας 18–25 ετών που είναι φοιτητές πλήρους φοίτησης στο εξωτερικό και εξαρτώμενα οικονομικά μπορούν να υποβάλουν αίτηση χωριστά, με επιπλέον εισόδημα 10.000 ευρώ για καθένα. Η άδεια έχει απεριόριστη ισχύ όσο διατηρείται η επένδυση και λήγει μετά από δύο χρόνια απουσίας από την Κύπρο.
Ο Δρόμος προς την Ευρωπαϊκή Υπηκοότητα
Οι κάτοχοι μπορούν να υποβάλουν αίτηση για κυπριακή υπηκοότητα με πολιτογράφηση μετά από επτά έτη νόμιμης διαμονής εντός των τελευταίων δέκα ετών, με τους τελευταίους δώδεκα μήνες συνεχείς, εφόσον πληρούν και τα άλλα κριτήρια, συμπεριλαμβανομένης της ελληνικής γλώσσας σε επίπεδο Β1. Η άδεια μόνιμης διαμονής δεν συντομεύει από μόνη της αυτή την περίοδο. Δείτε το δικό μας Βίζα & Άδεια Διαμονής .
Βασικά Σημεία του Προγράμματος
- Χρόνος εξέτασης: περίπου 2 μήνες
- Καλύπτει τον αιτούντα, τη σύζυγο και τα παιδιά κάτω των 18 ετών (εξαρτώμενοι φοιτητές ηλικίας 18–25 ετών ισχύουν χωριστά)
- Δεν απαιτείται μόνιμη διαμονή στην Κύπρο
- Δικαίωμα ιδιοκτησίας και λειτουργίας επιχείρησης στην Κύπρο
- Απαιτείται ιδιωτική ασφάλιση υγείας· η πρόσβαση στη δημόσια υγειονομική περίθαλψη (ΓεΣΥ) εξαρτάται από το καθεστώς και τις εισφορές σας
- Το ακίνητο μπορεί να ενοικιάζεται για εισόδημα
Κυπριακό Επενδυτικό Πρόγραμμα
Το πρώην πρόγραμμα πολιτογράφησης μέσω επενδύσεων καταργήθηκε τον Νοέμβριο του 2020. Η άδεια μόνιμης διαμονής που περιγράφεται παραπάνω παραμένει η κύρια επιλογή για αγοραστές ακινήτων. Συμβουλεύεστε πάντα αδειούχο σύμβουλο μετανάστευσης για τις τρέχουσες απαιτήσεις.
Βασικές Συμβουλές για Αγοραστές
Ο πλήρης κατάλογος των επιταγών, για κατοικίες, γη και εμπορικά ακίνητα: λίστα ελέγχου δέουσας επιμέλειας για αγορά ακινήτου στην Κύπρο.
Επιλέξτε Ανεξάρτητο Δικηγόρο
Ορίστε δικό σας δικηγόρο, χωρίς καμία σχέση με τον πωλητή. Είναι το σημαντικότερο βήμα για την προστασία των συμφερόντων σας.
Αναθέστε Τεχνικό Έλεγχο
Για ακίνητα μεταπώλησης, αναθέστε σε μηχανικό να ελέγξει για δομικά προβλήματα, υγρασία ή αναγκαίες επισκευές πριν δεσμευτείτε.
Ελέγξτε το Καθεστώς του Τίτλου Ιδιοκτησίας
Βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο έχει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Τα ακίνητα χωρίς τίτλο μπορεί να παρουσιάσουν δυσκολίες στη μεταπώληση και στην υποθήκευση.
Ενημερωθείτε για τις Πολεοδομικές Ζώνες
Ελέγξτε την πολεοδομική ζώνη για τον συντελεστή δόμησης, τα όρια ύψους και τις επιτρεπόμενες χρήσεις — διαφέρουν σημαντικά από ζώνη σε ζώνη.
Υπολογίστε Όλα τα Έξοδα
Προβλέψτε στον προϋπολογισμό σας τα τέλη μεταβίβασης ή τον ΦΠΑ, τα δικηγορικά έξοδα και τα τρέχοντα κοινόχρηστα. Μια πλήρης εικόνα του κόστους αποτρέπει τις εκπλήξεις.
Ανοίξτε Τραπεζικό Λογαριασμό στην Κύπρο
Θα χρειαστείτε τοπικό λογαριασμό για τη συναλλαγή. Ανοίξτε τον έγκαιρα και βεβαιωθείτε ότι η προέλευση των κεφαλαίων μπορεί να τεκμηριωθεί, για σκοπούς συμμόρφωσης με τη νομοθεσία κατά του ξεπλύματος χρήματος (AML).
Έτοιμοι να βρείτε το ακίνητό σας;
Η έμπειρη ομάδα μας στη Λεμεσό μπορεί να σας καθοδηγήσει σε κάθε βήμα της διαδικασίας αγοράς — από την εύρεση του κατάλληλου ακινήτου μέχρι την παράδοση των κλειδιών.